香川県高松市松島町２丁目１５番４外(瓦町駅・片原町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


80,200円

2016年01月01日に行った香川県高松市松島町２丁目１５番４外(香川県高松市松島町２−１５−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,200円/㎡としました。

香川県高松市松島町２丁目１５番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番香川県高松市松島町２丁目１５番４外
住居表示松島町２−１５−４
価格80,200円/㎡
交通施設、距離松島二丁目、360m
地積132㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

新川智洋氏による調査レポート

不動産鑑定士新川智洋
価格80,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。画地配置等にやや雑然とした感があり、取引も少ないが、交通利便性は比較的良好で、需要、地価共に回復傾向で推移。
地域要因の将来予測近郊の熟成した住宅地域として、今後も同様の住環境を維持すると予測する。連続性・配置等の街路条件、環境条件はやや劣るが、新設の文教施設等にも近く交通利便性等が優り、地価は回復傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、高松市中心部東方近郊の比較的交通利便性の高い住宅地域一円。需要者は一次・二次取得共に圏内居住者が中心で、圏外からの転入は少ない。また、取引等は少ないが、需要は回復傾向。なお、比較的規模の大きい土地は、都心回帰傾向等もありマンション及び戸建分譲住宅販売目的の開発業者の参入も認められるが、供給に乏しい。新築戸建物件は少なく取引背景も多様で、価格帯も規模、建物品等等に応じ幅があり、中心価格帯等の把握は困難な状況。
一般的要因景気は緩やかな回復基調で推移。値頃感もあり、中心部近郊、南部郊外等を中心に、住宅地の需要は全体的に回復傾向。一方、二極化・細分化も散見。

清水直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士清水直樹
価格80,200円/㎡
個別的要因画地条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因小・中学校、駅等への接近性に恵まれており、その他の地域要因について変動はなく、現状を維持していくものと予想される。
地域要因の将来予測高松市中心市街地の東部の一画に位置し、昭和40年代に区画整理された住宅地域である。生活上の利便性に比較的恵まれており、今後も現状を維持するものと予想される。
市場の特性同一需給圏は、主に高松市中心市街地の東部に形成されている琴電志度線及び長尾線沿いの住宅地域が圏域となる。市中心部に近接し、各種施設との接近性にも恵まれた住宅地域であり、供給は限定的であるものの需要者は圏域内の世帯分離が中心となる。市中心部の住宅地も地価は落ち着きつつあり、需給関係は比較的安定してきている。土地のみで取引になるケースが多く、取引される画地規模に幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因上場企業に好決算が見られるが、地方の中小企業にまで広がっていない。一部に回復の兆しもあるが、地域差があって、底上げの状態になっていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3383607
北緯 134度064523

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

瓦町駅(地価相場 154,950円/㎡)片原町駅(地価相場 142,000円/㎡)高松駅(地価相場 142,000円/㎡)栗林公園北口駅(地価相場 115,000円/㎡)今橋駅(地価相場 142,000円/㎡)栗林駅(地価相場 109,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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