香川県高松市藤塚町２丁目４番１４外(栗林駅・栗林公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


122,000円

2016年01月01日に行った香川県高松市藤塚町２丁目４番１４外(香川県高松市藤塚町２−４−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。

香川県高松市藤塚町２丁目４番１４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番香川県高松市藤塚町２丁目４番１４外
住居表示藤塚町２−４−８
価格122,000円/㎡
交通施設、距離栗林、400m
地積126㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、店舗、病院等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東15.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

今雪智文氏による調査レポート

不動産鑑定士今雪智文
価格122,000円/㎡
個別的要因二方路地による効用増は特に見られず、他の画地条件は概ね標準的で、通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動はないが、値頃感が生じており、当該地域の需給動向に変化が窺われる。
地域要因の将来予測当該市中心部に比較的近い既成の商業地域で、今後もほぼ現状を維持するものと予測する。店舗・事務所等の需要は低調であるが、値頃感から、地価は今後回復傾向で推移するものと思料する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね高松市旧市街地商業地域及び商業的要素が強い商住混在地域の圏域。需要者は、同一需給圏内の個人事業主、圏域内外を事業拠点とする中小法人等が中心で、面大地は、マンション用適地として開発業者の需要対象となり得る。県経済の回復傾向の状況下、需要回復が見られる当市中心商業地の影響より当該地域の需要も回復の萌しが窺える。需要の中心となる価格帯は、業種、画地規模等により幅があり、特に形成されていないのが現状である。
一般的要因県景気が穏やかな回復傾向にあるなか商住とも下落幅縮小。横這い商業地、値上がり住宅地も生じたが将来的には人口減少、高齢化等の制約要因有り。

名渕薫氏による調査レポート

不動産鑑定士名渕薫
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないが、中心部に近く、需要は堅調で、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測高松市の中心部に近い店舗、事務所等の多い熟成した商業地域で、商況は低下しており、店舗、事務所用地としての需要はやや弱いが、共同住宅併用地としての需要は根強い。地価水準は横ばい傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね高松市中心部の普通商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は、高松市内外の個人事業主及び中小法人。面大地はマンション開発業者等が中心で、今後も底堅い需要が見込まれる。市場の中心価格帯は、業種、画地規模等により多様で、把握しづらい。
一般的要因景気は緩やかに回復しており、中心部商業地は需要が回復傾向にあるが、郊外部は依然需要はやや弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3343498
北緯 134度0507131

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栗林駅(地価相場 109,500円/㎡)栗林公園駅(地価相場 104,000円/㎡)栗林公園北口駅(地価相場 115,000円/㎡)瓦町駅(地価相場 154,950円/㎡)花園駅(地価相場 115,000円/㎡)今橋駅(地価相場 142,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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