香川県高松市上福岡町２０４６番７(栗林駅・花園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


82,500円

2016年01月01日に行った香川県高松市上福岡町２０４６番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,500円/㎡としました。

香川県高松市上福岡町２０４６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番香川県高松市上福岡町２０４６番７
住居表示 
価格82,500円/㎡
交通施設、距離栗林、1,000m
地積113㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西5.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾直樹
価格82,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや画地規模の小さい住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。人気の高い他地域との比較においては、相対的な需要はやや低迷している。
地域要因の将来予測都心部近郊の住宅地域として、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感が生じている状況にあり、底値圏を見据えた動きで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧高松市内の交通接近条件の良好な琴電沿線を中心とする住宅地域。需要者の中心は、高松市内への通勤者で、一次取得層ないし二次取得層。大量の宅地供給はないが、競合するマンション供給は一定量で推移している。需要はやや弱含みであるが、値頃感も生じている。需要の中心価格帯は、土地では50坪程度で1300∼1500万円程度であるが、画地規模によって価格レンジがある。
一般的要因マンションとの競合もあるが、当市中心市街地近郊におけるエリアについても値頃感が生じており、需要を喚起する要因となっている。

髙橋美絵子氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋美絵子
価格82,500円/㎡
個別的要因規模、形状とも標準的であり、特筆すべき個別的要因はない。また個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域に比べやや画地規模の小さい住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域で、地域要因に特段の変動はないが値頃感から地価はやや下げ止まり傾向。
地域要因の将来予測やや画地規模の小さい熟成した住宅地域で、今後も現状と同様の住環境を維持するものと予測する。長期地価下落による値頃感から需要は回復してきており、価格はやや下げ止まり傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は高松市の中心市街地に近く交通利便性の高い、概ね琴電沿線の栗林公園から太田駅の周辺等に存する住宅地域と判定。主たる需要者は、高松市内に勤務地・居住地を有する比較的所得水準の高い一次取得層及び住み替え層と思料する。同圏内の需要の中心となる価格帯は、土地は50坪程度で1500万円程度まで、新築戸建物件で3300万円程度までと思料するが、近隣地域は画地規模が30坪程度と小さく中所得層の需要も考えられる。
一般的要因国内景気は緩やかな回復傾向にあるが弱い動きも見られ、地方経済や家計への波及は限定的である。住宅投資は前年比で増加している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3277172
北緯 134度0585463

参考：該当物件周辺マップ

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香川県高松市香西本町４１８番３香川県高松市楠上町２丁目４４９番８香川県高松市伏石町字鹿腹１５８３番２香川県高松市西ハゼ町字清水３４番香川県高松市屋島西町字丸山４４３番１香川県高松市木太町字川西１８２８番８香川県高松市今新町７番１７香川県高松市今里町２丁目２０番１１石川県河北郡高松町字高松キ４７番３１

参考：近隣駅の地価相場

栗林駅(地価相場 109,500円/㎡)花園駅(地価相場 115,000円/㎡)栗林公園駅(地価相場 104,000円/㎡)三条駅(地価相場 86,900円/㎡)瓦町駅(地価相場 154,950円/㎡)林道駅(地価相場 86,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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