香川県高松市西町８４０番２００(昭和町駅・潟元駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


60,000円

2016年01月01日に行った香川県高松市西町８４０番２００(香川県高松市西町１１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,000円/㎡としました。

香川県高松市西町８４０番２００の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番香川県高松市西町８４０番２００
住居表示西町１１−８
価格60,000円/㎡
交通施設、距離昭和町、900m
地積169㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

森英起氏による調査レポート

不動産鑑定士森英起
価格60,000円/㎡
個別的要因日照、通風等の面で優位性が認められる。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因開発の余地が少なく供給は限定的で、需要も弱い。しかし、周辺では地価が上昇している地域もあり、その影響の程度には注視を要する。
地域要因の将来予測旧来からの住宅が密集した地域として成熟しており、現在の住環境を維持するものと予測。周辺地域では地価に下げ止まりの動きが見られ、将来的には当該地域へ波及し、地価の下落傾向に歯止めがかかる可能性もある。
市場の特性同一需給圏は高松市内西部近郊を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、地理的位置関係等により高松市内に勤務する一次取得者。高松市内に接近しているが、利便施設の充実した高松市南部地域の需要が旺盛である他、地域が成熟して宅地供給も少ないため中古物件の取引が散見される程度で取引は少ない。中心価格帯は200㎡前後の土地で1，000万∼1，200万円程度であるが、取引が少ないため土地建物一体の把握は難しい。
一般的要因やや未成熟な住宅地域の需給は旺盛であるが、旧来からの成熟した地域では供給が少なく、需要も弱い状況にある。

冨永和志氏による調査レポート

不動産鑑定士冨永和志
価格60,000円/㎡
個別的要因南側道路であるため、日照・通風等居住の快適性が優る。なお、当該個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地域であり、中心市街地に比較的近く生活利便性に優れる。特記すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は、中心部に近い既成住宅地域である。地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状の住環境を維持するものと予測する。地価は値頃感から、下落傾向から横ばいに転じるものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、高松市北部、西部の住宅地域一円である。需要者は、市内に居住または通勤する30∼40歳代の一次取得者が中心である。市中心部に比較的近く、交通接近条件はやや優るものの、対象標準地の南方には鉄道線路、操車場等があり市中心部とは隔絶されているため、需要はやや弱含みである。需要の中心は、土地で200㎡程度、1，000∼1，200万円で、新築戸建住宅の価格帯としては2，500∼2，700万円程度である。
一般的要因高松市の人口は横ばい傾向にあるが、世帯数は若干増加している。住宅着工戸数も増加しており、消費増税の影響で落ち込んでいたが回復している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3466982
北緯 134度0262636

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

昭和町駅(地価相場 123,000円/㎡)潟元駅(地価相場 34,100円/㎡)春日川駅(地価相場 86,900円/㎡)琴電屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)香西駅(地価相場 128,500円/㎡)古高松駅(地価相場 29,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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