香川県高松市桜町１丁目４１９番７(栗林公園駅・栗林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


149,000円

2016年01月01日に行った香川県高松市桜町１丁目４１９番７(香川県高松市桜町１−１１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を149,000円/㎡としました。

香川県高松市桜町１丁目４１９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番香川県高松市桜町１丁目４１９番７
住居表示桜町１−１１−８
価格149,000円/㎡
交通施設、距離栗林、230m
地積231㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西哲夫氏による調査レポート

不動産鑑定士西哲夫
価格149,000円/㎡
個別的要因東道路に面し日照・通風がやや優る。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因格別の変動はないが良好な住環境を維持しており、数少ない優良物件に対する需要は堅調である。
地域要因の将来予測中心部に近接したステイタスを有する優良住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は桜町校区を中心とした旧市街地の優良住宅地域で、需要者は高松市内に居住する富裕層が中心である。当市でも紫雲校区と並ぶ人気エリアで、熟成した住宅地であるため供給は少なく優良物件に対する需要は根強いものがある。需要の中心となる価格帯は土地のみの売買は少ないが、規模の纏った画地にはマンション用地の需要が強い。新築戸建住宅で総額5000万円程度であるが、建物品等、画地規模等により幅がある。
一般的要因緩やかな景気回復に伴う所得環境の改善等が不動産市場へ及ぼす安定的好循環が期待される。

松岡良幸氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡良幸
価格148,000円/㎡
個別的要因画地方位（東側接面道路）に係る増価要因が指摘される他は、通常の選好下にある。なお、個別的要因に特別の変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化はなく、その相対的地位についても顕著な変化は確認できない等、比較的安定した状況にあるものと判定される。
地域要因の将来予測住宅地域としては高松市内でも上位の要因集積度を有しており、特筆すべき地域の変革要因も存在しないため、今後も現在と同様なあり方で安定的に推移するものと予測される。
市場の特性狭義の同一需給圏は、JR栗林駅をコアとして成立し得る住宅地域であるが、広義には高松市中心部の優良住宅地域全域をその範囲として指摘することができる。需要の中心は、自用の戸建住宅需要者等であるが、画地条件が一定の要件に合致するものについてはデベロッパーも土地需要者となる。なお、市場における標準的な価格水準帯は、取引当事者の属性（個人とデべロッパーが混在して競合する）が多様であるため、その単一的な指摘が困難である。
一般的要因不動産価格水準に影響をもたらす一般的要因（人口、社会資本整備の状況等）の集積状況に特別の変化はない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3305586
北緯 134度0534632

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栗林公園駅(地価相場 104,000円/㎡)栗林駅(地価相場 109,500円/㎡)花園駅(地価相場 115,000円/㎡)瓦町駅(地価相場 154,950円/㎡)栗林公園北口駅(地価相場 115,000円/㎡)三条駅(地価相場 86,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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