香川県高松市桜町１丁目４１６番６(栗林公園駅・栗林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


170,000円

2016年01月01日に行った香川県高松市桜町１丁目４１６番６(香川県高松市桜町１−１０−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

香川県高松市桜町１丁目４１６番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番香川県高松市桜町１丁目４１６番６
住居表示桜町１−１０−１
価格170,000円/㎡
交通施設、距離栗林、210m
地積143㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の中層の事務所を主体とする商業地域
前面道路の状況西15.3m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

松岡良幸氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡良幸
価格170,000円/㎡
個別的要因接道条件（角地）に係る増価要因が指摘される他は、通常の選好下にある。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因地域の要因集積度に注目すべき変化はなく、その相対的地位についても比較的安定した状態で推移しているものと判定される。
市場の特性同一需給圏については、高松市中心部の普通商業地域及び商住混在型の商業地域をその範囲として指摘できる。1次的な土地需要の中心はマンションディベロッパーであり、商業用途を前提とするニーズは2次的なものとなるが、需要圧力については常態的に一定レベルの存在が確認される。地域の標準的な不動産価格水準については、当該地域が多様な土地需要を背景とし、均質的な土地価格水準が形成されにくい状況にあるため、その単一的指摘が極めて困難である。
一般的要因不動産価格水準に影響をもたらす一般的要因（人口、顧客流動性、社会資本整備の状況等）の集積状況に特別の変化はない。

鈴木祐司氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木祐司
価格170,000円/㎡
個別的要因角地であり、建物配置、広告性等において、地域内の標準的な画地に比して優位な選好条件下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因人気学校区で居住人口は増えており、一定のマンション需要は見込まれるが、商業地としての需要は軟調である。
市場の特性同一需給圏は、高松市中心部の幹線道路及び準幹線道路沿いで、事務所ビル、中高層マンション等が混在する商業地域。需要者は県内の法人、マンションディベロッパー等が中心である。市場の需給動向は、商業地、マンション用地ともにやや低調に推移している。まとまった画地にはマンション需要もあり、画地規模は様々で需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因長年の地価下落により投資環境に改善が認められる中心部と、依然として収益性が認められず、有効需要が低調な郊外とに二分されつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3308141
北緯 134度0524965

参考：該当物件周辺マップ

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香川県高松市藤塚町２丁目４番１４ほか１筆香川県高松市楠上町２丁目４４９番８香川県高松市鶴市町２００３番１２香川県高松市屋島西町字丸山４４３番１香川県高松市藤塚町２丁目４番１４外香川県高松市瓦町２丁目１２番２香川県高松市藤塚町１丁目７番３９外香川県高松市塩上町２丁目９番２１石川県河北郡高松町字高松キ４７番３１

参考：近隣駅の地価相場

栗林公園駅(地価相場 104,000円/㎡)栗林駅(地価相場 109,500円/㎡)花園駅(地価相場 115,000円/㎡)瓦町駅(地価相場 154,950円/㎡)栗林公園北口駅(地価相場 115,000円/㎡)三条駅(地価相場 86,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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