香川県高松市新田町字若宮甲２６０８番７外(屋島駅・琴電屋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
37,300円
2016年01月01日に行った香川県高松市新田町字若宮甲２６０８番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 香川県高松市新田町字若宮甲２６０８番７外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 屋島、2,000m |
| 地積 | 264㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農地の多い農家、一般住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森英起氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森英起 |
|---|---|
| 価格 | 37,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側道路で日照等がやや良好である。なお、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周囲に農地が残る住宅地域としての状況に変化は認められない。但し、周辺地域では開発が続いており、波及の程度には注視を要する。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地が多く残る地域で開発の余地を残しており、周辺地域のように宅地分譲が行われる可能性がある。周辺地域では下げ止まりの動きが見られて当該地域へも波及してきており、価格は堅調に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高松市東部郊外の住宅地域一円であると思料する。比較的安価な地域であるため、需要者の中心は高松市内に勤務する若年の一次取得者。旧市街化区域内の既成住宅地域内では地域が成熟しており需給は低迷しているが、旧調整区域内では、中小規模の開発が行われており需給も比較的旺盛である。市場の中心価格帯は、250㎡程度の土地で1，000万円前後、新築戸建住宅で2，500万円前後となっている。 |
| 一般的要因 | 依然として東部郊外の旧調整区域内での宅地開発は続いており、需要は比較的堅調である。しかし旧来からの地域は人口が減少し、需要は弱い。 |
宮西弘道氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮西弘道 |
|---|---|
| 価格 | 37,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側道路であり、競争力にやや優れる。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧市街化調整区域内の既存住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動は見られないが、新規分譲住宅の開発が進んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧市街化調整区域の需給動向は相対的に変動過程にある。特に利便性の高い旧市街化調整区域内では宅地供給が進んでいるが、当該地域の地価水準は弱含みから横ばいで推移するものと考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高松市郊外の住宅地域である。高松市郊外は道路整備に伴い広域な範囲で住宅地の代替性が認められる。主たる需要者は高松市内に居住又は勤務する一次取得者層である。旧市街化調整区域内の既存住宅地であるが、線引廃止後、周辺地域において宅地開発が進んでいる。市場の中心となる価格帯は土地は1000万円前後であり、新築戸建は2500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 地方経済の低迷等に変化は少なく、不動産取引は低調であり、一部地域を除き地価は下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度3280368 北緯 134度1054829 |
参考：該当物件周辺マップ
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香川県高松市新田町字友久甲７１７番３香川県高松市西春日町字北山浦１１３３番香川県高松市塩屋町１６番２香川県高松市番町３丁目１４番１５ほか１筆香川県高松市高松町字永ノ谷１６６７番１４香川県高松市春日町字片田１６３８番７香川県高松市高松町字津ノ村２０３９番１５香川県高松市太田上町字小原６４５番６香川県高松市東山崎町字西原４０番２２香川県高松市牟礼町牟礼字反熊６７８番５１
参考：近隣駅の地価相場
屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)琴電屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)古高松駅(地価相場 29,300円/㎡)潟元駅(地価相場 34,100円/㎡)古高松南駅(地価相場 29,300円/㎡)木太町駅(地価相場 223,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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