香川県高松市屋島東町字三ツ池１６７４番２(古高松南駅・古高松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


35,300円

2016年01月01日に行った香川県高松市屋島東町字三ツ池１６７４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,300円/㎡としました。

香川県高松市屋島東町字三ツ池１６７４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番香川県高松市屋島東町字三ツ池１６７４番２
住居表示 
価格35,300円/㎡
交通施設、距離古高松、240m
地積220㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が多い傾斜地の住宅地域
前面道路の状況西3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

今雪智文氏による調査レポート

不動産鑑定士今雪智文
価格35,400円/㎡
個別的要因画地条件は近隣地域において標準的であり、通常の選好下にある。個別的要因に、特に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動はない。南傾斜の住宅地域であるが、狭隘道路が多く系統、連続性にやや難があることから需要は低調である。
地域要因の将来予測屋島山麓に位置する南傾斜の古くからの熟成した住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。郊外の新興分譲地と競合関係にあり、当分の間、やや下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、高松市東部の琴電志度線沿線を中心とした在来の住宅地域の圏域。主たる需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する市内通勤の一次取得者層等である。在来の住宅地域であり新興分譲住宅地との競合もあり需要は弱含みにある。ただ値頃感が生じており、安価な住宅地の供給はやや減少し、下落幅は縮小傾向にある。市場の中心価格帯は、200㎡の土地で800万円前後、土地建物で、2，500万円程度である。
一般的要因県の景気が穏やかな回復傾向にある中商住とも下落幅縮小。横這い商業地、値上がり住宅地も生じたが将来的には人口減少、高齢化等の制約要因有り。

森英起氏による調査レポート

不動産鑑定士森英起
価格35,200円/㎡
個別的要因標準的な選好下にある。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因価格に影響を与える大きな変動要因は認められない。旧調整区域内での堅調な需要の影響等を受け、地価の下落は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測屋島地区内の高台にある住宅地域として成熟しており、現在の住環境を維持するものと予測する。依然として旧調整区域内の新規分譲団地への人口流出が続いており、価格はやや下落基調で推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏の中心は、高松市東部郊外の住宅地域。需要者は、高松市内に勤務する若年の一次取得者が中心である。比較的利便性の高い旧調整区域内では人口増加の動きが見受けられるが、既成住宅地域では人口流出により価格はやや下落基調にある。しかし価格の値下がりによる値頃感から下落幅は縮小してきている。中心価格帯は200㎡程度の土地で800万円前後、土地建物一体で2，500万円前後となっている。
一般的要因依然として東部郊外の旧調整区域内での宅地開発は続いており、需要は比較的堅調である。しかし旧来からの地域は人口が減少し、需要は弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3546115
北緯 134度1180507

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

古高松南駅(地価相場 29,300円/㎡)古高松駅(地価相場 29,300円/㎡)琴電屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)屋島駅(地価相場 29,300円/㎡)八栗口駅(地価相場 29,300円/㎡)潟元駅(地価相場 34,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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