香川県高松市丸の内７番２０(片原町駅・高松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


152,000円

2016年01月01日に行った香川県高松市丸の内７番２０(香川県高松市丸の内７−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を152,000円/㎡としました。

香川県高松市丸の内７番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番香川県高松市丸の内７番２０
住居表示丸の内７−２０
価格152,000円/㎡
交通施設、距離片原町、400m
地積114㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況南6.8m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋護氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋護
価格152,000円/㎡
個別的要因画地規模、街路条件等は地域内において標準的であり、通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因旧市街地の商業地域であり、地域環境に格別の変化はない。
地域要因の将来予測旧市街地の商業地域にあり格別の地域要因の変動はなく、今後も現状とほぼ同様の状況を維持、地価は当分の間は横這いを基調に推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は、旧市街地の商業地域及び住商混在的地域一帯。需要者の中心は、県内の法人及び個人事業主が主となっているが、面大地についてはマンション業者が主となっている。近年の事務所の統合整理等により、事務所の空室率は高い水準にあり賃貸市場は低調であるが、一方ではマンション需要は根強いものがみうけられる。需要の中心となる価格帯は特に形成されておらず、画地規模等にあり幅がある。
一般的要因景気は緩やかではあるが回復傾向で推移しており、市街地を中心に市のほぼ全域で値頃感等から地価の下落率は縮小、横這い傾向へと移行。

清水直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士清水直樹
価格152,000円/㎡
個別的要因画地条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部でマンション用地を高値で取引するケースもみられ、地価は落ち着きつつある。
地域要因の将来予測裁判所、法務合同庁舎及びデパートとの接近条件を前提に形成されている商業地域である。昨今は市中心部の居住人口も再開発等により増加傾向にあり、当面は現状を維持していくものと予想される。
市場の特性同一需給圏は、高松市中心市街地で中低層の事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域が圏域となる。主たる需要者は、県内のある程度の資本を有する個人事業者又は中小法人と考えられ、纏まった土地については開発業者の需要も見られる。裁判所との接近性が認められるため、法律関係の事務所需要及びマンション用地の需要が想定され、供給は少ないものの潜在的な需要が存在する。取引される画地規模には幅があり、中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因上場企業に好決算が見られるが、地方の中小企業にまで広がっていない。一部に回復の兆しもあるが、地域差があって、底上げの状態になっていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度3476654
北緯 134度0516654

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

片原町駅(地価相場 142,000円/㎡)高松駅(地価相場 142,000円/㎡)今橋駅(地価相場 142,000円/㎡)瓦町駅(地価相場 154,950円/㎡)松島二丁目駅(地価相場 154,950円/㎡)花園駅(地価相場 115,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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