地域要因

地域の要因集積度に注目すべき変化はなく、その相対的地位についても比較的安定した状態で推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格については、地域の賃貸市場の現状（用途の多様性を有するため、標準的賃料水準の把握が困難）を前提とした場合、その試算精度に係る相対的劣位性を指摘できる。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び属する地域の現状及び将来動向等を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動はないが良好な住環境を維持しており、数少ない優良物件に対する需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中心部に近接したステイタスを有する優良住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が居住環境を重視し自用目的の取引を中心とする優良住宅地域であること等から、経済価値に即応した賃料が収受され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県立香川中央病院の新築移転による幹線道路の新設等が周辺の不動産取引に及ぼす影響を注視する必要がある。

地域要因の将来予測

用途混在地域で格別の変動要因はないが、県立中央病院の新築移転が周辺土地取引に及ぼす影響を注視する必要がある。地価は現下の経済情勢からやや軟調傾向にあるが、値頃感から下落率は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる市場実態に鑑み、現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とし市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは概ね価格均衡を得ていることは確認した。

地域要因

熟成した路線商業地域で地域要因に格別の変動はないが、新規路線への店舗の出店が進んでおり、当エリアの競争力はやや低下傾向にある。

地域要因の将来予測

熟成した路線商業地域で、地域要因に格別の変動はないが、広域的道路整備による商業適地供給増の影響もあり、当地域の地価はやや弱含みで推移するものと予測。

価格決定の理由

当市郊外の土地区画整理等に伴う広域的道路整備の影響により商業適地の供給が増加していることもあり、賃貸需要が低調で経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位となった。比準価格は代替・競争関係の比較的強い郊外路線商業地域に所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格である。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、周辺住宅地の地価上昇に伴う期待感から地価は底値を確認する水準にある。

地域要因の将来予測

既存の商業地域で格別の変動要因はなく郊外大型店との競争等により相対的地位は低下するが、周辺住宅地域の地価上昇に伴う期待感から地価は底値を確認している。

価格決定の理由

比準価格は現実に生じた取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が自用目的の取引を中心とし、かつ空き店舗等も見られることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され難いため低位に求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境に格別変化はないが、良好な住環境を有する住宅地域として、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

市街地近郊の環境良好な住宅地域で、かつ、人気の学校区にあり、当分の間は底堅い需要が見込まれるものと予測。

価格決定の理由

収益価格は標準地の画地規模が小さく賃貸用物件にはやや不向きであること、居住性・快適性が重視される地域であること等により信頼性は劣っている。比準価格は市場取引に基づいた実証的な価格であり、試算においては近隣・近傍もしくは価格の索連性の強い地域に所在する事例を採用し試算した。本件にあっては比準価格を重視し収益価格を比較考量し、周辺の公示地・県基準地との価格均衡を考慮し、市場動向等も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街地の熟成したの商業地域であり、地域環境に格別の変化はない。

地域要因の将来予測

市街地の熟成した商業地域であり、現時点で格別の地域の変動要因はなく、ここ当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

広域的道路整備・区画整理事業等により市街地近郊での商業適地の供給が増加、それら影響もあり市街地の事務所・店舗需要が低調で、経済価値に即応する適正な賃料を得られず収益価格は低位となった。 比準価格は市街地の代替・競争関係の強いエリアに所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格である。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、値頃感が生じており、当該地域の需給動向に変化が窺われる。

地域要因の将来予測

当該市中心部に比較的近い既成の商業地域で、今後もほぼ現状を維持するものと予測する。店舗・事務所等の需要は低調であるが、値頃感から、地価は今後回復傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に即応する適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、近隣地域に近い事例を含め、広圏域からも概ね信頼性の高い事例を採用し得た。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

接近条件等が比較的良好ではあるが、線引き廃止による宅地供給過多等により、相対的に既存住宅地需要は低調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は予想されず、接近条件等が比較的良好であり一定の宅地需要は見込めるが、線引き廃止後の郊外で進む新規宅地開発との競合等により、地価は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

標準地周辺には共同住宅も見られるが、画地規模が小さく事業収支の観点から賃貸建物を想定することは現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、屋島周辺の更地事例等規範性を有する事例から試算し得た。採用した手法は1手法であるが、信頼性のある比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来の住宅団地で画地規模は小さく、沿岸部・埋立地の災害リスク面からも選好性は低下しており、宅地需要は減退傾向にある。

地域要因の将来予測

埋立地内の既存住宅団地であり、地域要因に特段の変動は予想されないが、線引き廃止後の宅地供給の増加に伴う相対的地位の低下等により、地価は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

自己所有目的の取引が中心であり、また画地規模等による経済合理性の観点から収益価格は求めることができなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においては屋島西町の同一字内の規範性を有する事例等から試算し得た。採用した手法は1手法であるが、信頼性の高い比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心部近郊にはあるが、熟成度の低い路線商業地域であり、商業地需要は低調である。北方で都市計画道路整備が進行中である。

地域要因の将来予測

県道沿いに低層店舗等が見られる路線商業地域であり、特段の変動要因も認められず、ほぼ現状のまま推移すると予測される。標準地の北方約800m付近で都市計画道路の整備が進捗しており、今後注視が必要である。

価格決定の理由

自用での使用が一般的な地域であり、取引において収益性が重視される地域ではないため、収益価格の信頼性は劣る。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においてはやや広範囲ではあるが一定の規範性のある事例から試算し得た。従って、市場性を反映した価格として説得力の高い比準価格を重視して収益価格を参考にとどめ、代表標準地等との均衡、単価と総額との関連も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅ビルに複合型商業施設「瓦町フラッグ」が開業し、集客が期待されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の賃貸物件には空室が多く、店舗需要の弱さから適正な賃料を取得出来ず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性の高い事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小学校から遠いが駅には近く値頃感も有り需要は底堅い。新規分譲地に需要が移り、相対的に地価は弱含み。

地域要因の将来予測

JR駅に近い成熟した住宅地域。旧調整区域の宅地分譲地の増加により、古い既成住宅地域の需要は相対的に低下しており、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

1低専に存する戸建住宅地域で、自己使用目的の取引が主で、賃貸市場は成立しておらず、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、標準地と類似した戸建分譲地の事例を多数採用し、求められた比準価格は規範性が高い。採用した手法は1手法であるが、自己使用目的での取引により価格水準が形成されているので、市場動向を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の状況に変化はないが、競合関係にある周辺エリアで比較的安価な住宅地供給が続いており、当エリアでの宅地需給ともに低調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅団地として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと思料するが、地価は旧調区の新規分譲地等との競合からやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

1低専で戸建住宅が主の郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく賃貸市場が未成熟のため収益価格は求められなかった。快適性を重視する郊外の住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的なエリアであるので市場性を反映した比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格の妥当性が検証されたので、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

開発の余地が少なく供給は限定的で、需要も弱い。しかし、周辺では地価が上昇している地域もあり、その影響の程度には注視を要する。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅が密集した地域として成熟しており、現在の住環境を維持するものと予測。周辺地域では地価に下げ止まりの動きが見られ、将来的には当該地域へ波及し、地価の下落傾向に歯止めがかかる可能性もある。

価格決定の理由

新築アパートは殆ど見受けられず、経年の進んだ物件が中心であるため賃料水準が低廉であり、元本と果実の相関関係が希薄であるため収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、自己利用物件の購入が圧倒的に多い地域であるため、居住の利便性や快適性をより反映した規範性の高い価格である。したがって本件では収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域要因に特別な変動要因はない。工業地の需要は不透明な側面があるものの、地域西方の県立病院移転並びに周辺の道路整備等が行われた。

地域要因の将来予測

工業地としてほぼ熟成しておりほぼ現状と同様なあり方で推移するものと思料されるが、新規投資意欲を喚起する要因に乏しく、地価は下落基調で推移するものと予測するが、値頃感も生じている。

価格決定の理由

自社工場が多く賃貸市場が未成熟であり、賃貸工場の事例が見い出せないため収益価格は試算しない。工業地として自己使用目的で取引され、市場で実際に取引された価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業地の土地需要は、やや改善しているものの、全体的には弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的での取引が支配的であり、新規設備投資が弱く、取引件数が少ない中、立地等の類似する取引事例を広範囲に求めた。近隣地域内では賃貸による工場経営は無く、賃貸市場が形成されていないので収益還元法は適用し得なかった。従って、現実の市場で成立した取引事例から求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。ゆめタウン、小学校等生活利便施設への接近性に優れることから人気があり、地価は僅かながら上昇傾向に推移。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した住宅団地で安定した住環境を維持してきており、今後も現状を維持するものと予測する。生活利便施設等への接近性に優れ、値頃感等もあり、地価は上昇傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺地域には古いアパート等も見受けられるが、土地の経済価値に見合った賃料の収受が実現されていない地域的特性より、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は近隣地域周辺を含め、比較的信頼性の高い取引事例を収集し得た。本件では、現実の取引市場で生起した取引価格を比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、近傍の標準地との検討も踏まえ、需給動向も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近くの丸亀町G街区の再開発の完了により、客足が増えてきており、徐々に活性化しつつある。

地域要因の将来予測

丸亀町商店街のG街区の再開発が完了し、周辺のアーケード商店街への波及効果が期待されている。現状では、丸亀町商店街全体の通行量が増加している等活性化しているが、地価上昇までには至っていない。

価格決定の理由

比準価格は、高松市中心部における同一需給圏内の類似地域における規範性の高い事例から比準したもので、補・修正も適正であり、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、当該地域においては、土地が高水準に位置する一方、それに見合う賃料を徴収できず、いわゆる元本と果実の関係が希薄なため、やや低く試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

隣接する再開発商店街と補完・代替・競争関係等が認められるが地域要因に特段の変動はなく、比較的安定的に推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 店舗等の需要が低調で経済価値に即応した賃料が徴収されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、貸家建付地ではあるが近隣地域に近い事例を採用し得た。少数事例のなか特別な事情が介在する事例も採用したが適正に補正し得た。本件では取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模事務所・店舗等の存する商業地域だが、消費低迷や郊外移転等によりこれら用途への需要は減退し、住居系用途の比率が高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は地域的特性等が類似する信頼性の高い取引事例から求められた。一方、収益価格は空室増等需給の悪化から適正賃料を収受し得ないため低位に求められた。自用目的の取引が多い地域の現状を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討も行なって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺でマンション建設も行われているが相対的地位に特に変化はなく中心部商業地の需要はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

店舗・事務所ビルが概ね建ち並んでおり地域的に大きな変化はなく概ね現状のまま推移するものと予測される。分譲マンション等としての利用も見られるが、地価は弱含みで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

賃貸市場が低迷しており経済価値に見合った賃料が徴収されておらず、収益価格は、低位に求められた。比準価格は、類似の商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映し、実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的利便性の良い住宅地域で、中古住宅の需要は底堅く、区画整理地区等の代替関係にある地域の開発動向の影響を受け、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

高松市南部郊外の住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。中古住宅の需要が根強く、隣接する区画整理地区等の影響を受け、価格は横ばい傾向であるが、上昇に転じる可能性もある。

価格決定の理由

アパート等も混在しているものの、築年の古い収益物件が多く、賃料水準が低い他、自己使用目的の取引が支配的であるため、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は類似性の高い事例から試算され、現実の市場動向、市場の特性を反映し、規範性は高いと判断される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

競争の関係にある新興商業地域の充実による影響や、他の諸要因の複合的作用により、土地需要及び地価水準は軟調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、地域の賃貸市場の現状（自己使用が中心的利用形態であり、地域の賃料水準判断に係る客観的指標となり得るテナント数が少ない）等に鑑み、その相対的試算精度はやや劣るものと判断される。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、地域の現状及び将来の動向にも留意の上、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の要因集積度に大きな変化はなく、他の地域との相対的関係等についても比較的安定した状態で推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

成熟から衰退の過程にある分譲住宅団地であり、地域の変革を促進し得る要因の潜在性も確認できないため、不動産価格水準等については、今後も現状と同様なあり方により推移していくものと予測される。

価格決定の理由

後記の理由により積算価格及び収益価格は試算できなかったが、比準価格について上記を得た。当該比準価格は、適切な取引事例を基礎資料とし、市場性の視点にウエイトを置いて試算価格を求めたものであり、当該試算結果は、対象不動産が属する地域の不動産市場の状況を基礎的背景とした説得力を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

特段な地域要因の変動はないが、周辺地域の道路整備が進んでおり相対的に地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

今後とも住宅地としての現状は維持するものと予測する。現下の経済情勢から総じて地価は下落乃至弱含みで推移するもの考える。

価格決定の理由

比準価格は適正な事例より求め、市場性を反映した実証的な価格である。他方、周辺にアパート等が見られ、収益価格を求めたが、当該地域の戸建住宅の標準的な規模である標準地は収益物件としての規模がやや小さく収益向き宅地としてやや不向きを示し、かなり低いものとなった。したがって、自用目的取引が中心の地域であるから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡を確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。画地配置等にやや雑然とした感があり、取引も少ないが、交通利便性は比較的良好で、需要、地価共に回復傾向で推移。

地域要因の将来予測

近郊の熟成した住宅地域として、今後も同様の住環境を維持すると予測する。連続性・配置等の街路条件、環境条件はやや劣るが、新設の文教施設等にも近く交通利便性等が優り、地価は回復傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、需給動向を反映した信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件も存するが、規模が小さい物件については特に、事業収支に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等もあり、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。