香川県高松市由良町字大灘３９９番９(西前田駅・水田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,700円

2017年01月01日に行った香川県高松市由良町字大灘３９９番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,700円/㎡としました。

香川県高松市由良町字大灘３９９番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県高松市由良町字大灘３９９番９
住居表示 
価格21,700円/㎡
交通施設、距離水田、2,400m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北4.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

松岡良幸氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡良幸
価格21,700円/㎡
個別的要因補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因地域の要因集積度に大きな変化はなく、他の地域との相対的関係等についても比較的安定した状態で推移しているものと判定される。
地域要因の将来予測成熟から衰退の過程にある分譲住宅団地であり、地域の変革を促進し得る要因の潜在性も確認できないため、不動産価格水準等については、今後も現状と同様なあり方により推移していくものと予測される。
市場の特性対象不動産に係る同一需給圏の範囲は、属する分譲住宅団地を中心とする高松市南部の住宅地域全域となるものと判定される。需要者の中心は、地域に地縁的選好性を有する個人であるが、デベロッパー（但し戸建分譲業者に限定される）も市場参加者となる。なお、市場における標準的な価格水準帯については、新規の分譲地と在来よりの住宅地域における価格差が顕著である他、同一需給圏が広域に渡るため、その代表値に係る単一的指摘が困難な状況にある。
一般的要因人口、社会資本等、地域の不動産価格水準に影響を与える可能性のある一般的要因は、概ね平均的な状況にあるものと判定される。

鈴木祐司氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木祐司
価格21,700円/㎡
個別的要因画地規模、街路条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因旧来型の住宅団地であり、郊外で開発が進む周辺地域に比した相対的地位は低いものの、その関係は安定的である。
地域要因の将来予測旧来の中規模住宅団地であり、特段の変動要因も認められないことから、今後もほぼ現状のまま推移すると予測される。郊外周辺地域との相対的関係は安定的で、地価もほぼ横ばい傾向にあると予測される。
市場の特性同一需給圏は由良町を中心とする高松市南部の住宅地域一帯。需要者は圏域内に地縁的選好性を有する一次取得者又は買換え層が中心であるとみられる。線引き廃止以降の宅地供給過多の状況下、旧来型の住宅団地の需要は乏しい。需要の中心となる価格帯は、取引の事情、画地規模、品等等がまちまちであり見出し難い。
一般的要因南部郊外の新興住宅地域や生活利便性の高い中心部近郊の住宅地域で地価上昇が見られる等、全般的に地価の下落幅は縮小し、ほぼ横ばい状態にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度2854971
北緯 134度0892996

参考：該当物件周辺マップ

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香川県高松市仏生山町字南新田甲６７番４香川県高松市東山崎町字八反地３４７番６香川県高松市川島東町字土居原６６番２２香川県高松市小村町字北下所２９８番３香川県高松市三条町字下所２２４番６香川県高松市上林町字横田３８６番３香川県高松市牟礼町原字上井手西１２６８番２

参考：近隣駅の地価相場

西前田駅(地価相場 26,000円/㎡)水田駅(地価相場 26,000円/㎡)高田駅(地価相場 26,000円/㎡)元山駅(地価相場 82,750円/㎡)池戸駅(地価相場 23,850円/㎡)農学部前駅(地価相場 23,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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