地域要因

特段の地域要因の変動はないが、投資需要、住宅系用途の需要増により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は中区及び東区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格といえ説得力を有する。需要者の中には収益性を重視する個人、法人も想定されるが、需要者が期待する利回り、賃料及び空室率等については適正な水準を見出しにくい状況にある。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路背後の地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

栄中心部に近く交通利便性がよいためマンション地域に移行しつつある。不動産投資意欲は上昇傾向が顕著であり、地価は強含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中区内の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇しているものの、店舗需要がやや低く、収益価格中心の価格形成には至っていない。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路沿いの地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

中区中心部外縁の幹線道路沿いの商業地域である。特別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中区及び東区西部の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲及び賃貸マンションが増加している。本件では市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。そのため、ある程度精度の高い収益価格が求められるようになってきている。したがって、実際の市場を反映した比準価格とともに、収益性を反映した収益価格も十分に考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

花園通沿いの商住混在地域であるが、商業繁華性は漸減傾向にある一方、駅への接近性から住居系用途としての需要が見込まれ、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、若宮大通以南の幹線街路背後の事例を採用の上査定しており、実証的な価格である。一方、収益価格は、事務所兼共同住宅を想定したが、地域内では自用目的での取引も依然多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、大規模な金融緩和の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの高度商業地域であり、商業集積度も高い。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、高層の事務所が建ち並ぶ大通り沿いの商業地域であり、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、高度商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの幹線道路沿いの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。需要者の多くは収益性を重視して行動すると想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格はやや低位に算出された。本件では、より説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、事務所、店舗、住宅等が混在する近隣商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は名古屋市中区の幹線道路の背後の事例から求められており、規範性が高い。以上の検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は見られないが、都心に近接する利便性から、住宅需要も強く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例により試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、取引水準を指標に決定されることから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点から求められる価格であるが、標準地の画地規模、経済合理性の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的なため収益価格の試算は断念した。よって比準価格を重視し、代替関係にある標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近い利便性の高いエリアで、事業用地のほか、住居系用地としての需要が見込まれ地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を収集し比準価格を求めた。一方標準地は商況は劣るものの交通アクセスが優るため賃貸マンションの堅調なニーズがある。このため安定的な収益物件としては賃貸住宅は魅力はあるが競合物件の増加、建築費高騰等から投資採算的には低位に試算された。このため調整は比準価格を標準とし収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部に位置し、高度商業地等として更なる発展が期待される地域であり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区内の高度・準高度商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇している。オフィス需要は名駅地区にシフトしているものの対象標準地は栄中心部に近く、一定の需要は確保し得る。本件では比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、住宅地との混在から周辺地域の影響を受けやすく、地価は緩慢ながらも上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既存の工業地域であるが金山駅から徒歩圏内にあるため、工場のほか周辺には共同住宅等も見られる。将来的に住居系用途への転換が増えるものと見られるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した事例について取引形態等を考慮して試算し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格は収益性に基づいた価格であるが、市場参加者は自己利用の工場、倉庫等が中心であり、賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に求められた。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、さらに代替関係にある標準地との秤量的検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

伏見・大須地区の狭間にあって繁華性にやや劣るエリアであるが、駅及び都心接近性等からマンションが増えつつあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いの商住混在地域であり、上部は高速道路が併走し環境面がやや劣るものの、駅接近性が良好なことから、今後とも住居系の用途が混在した商業地域として推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、街路条件等代替競争性が高い事例を採用して試算した実証的な価格である。収益価格は、店舗兼共同住宅と最有効使用に即した建物を想定したが、経営効率の最大化の面で実態と相違する可能性があり、低位に求められた。但し、周辺には収益物件の立地も多く、市場参加者は収益性からのアプローチも行うものと思料される。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はないが、今後は住宅系用途との混在度が増すものと見られる。都市部における地価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域における取引事例より試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回りについて、地域性や個別性を反映した収益性からの客観的な価格である。しかし当該地域の市場特性を考慮すると、市場参加者は収益性のみでなく市場取引価格を反映した意思決定がなされる傾向にある。よって比準価格をやや重視し、収益価格を比較衡量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

名駅地区外縁部にあって環境条件に劣るエリアであるが、名駅地区に対する一層の需要増及び納屋橋東再開発への期待もあって地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中層事務所ビルが多い中にラブホテル等が混在する地域。堀川を挟んで近接する納屋橋東地区再開発による波及効果が期待されるエリアであるが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区を中心に代替競争性が高い事例を採用して査定した実証的な価格である。収益価格は、実態に即した事務所ビルを想定の上査定したが、地域内では自用目的での取引も多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、他の標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、「ささしま地区」で開発が進んでおり、やや発展的に推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、名駅地区を中心とした地価上昇の影響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

距離的に近いささしまライブ24も開発が進行中で、新たなまちづくりが進んでいるが、当該地域への波及効果についてはあまり目立つものはない状況である。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件の新築の動きも見られる。とはいえ、駅からやや距離があり、実際に収益性を把握する場合には、保守的に試算せざるを得ず、収益価格はやや低い結果となった。実際に収益性を中心として取引されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重が依然として大きい。したがって、実際の市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名駅に徒歩圏でかつ周辺ターミナルビル駅建て替え計画の具体化で地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅高度商業地に存しかつ標準地に近い事例を収集しており、事例数は少ないが実証的な価格としての規範性は高いと判断される。収益価格は、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うことから高層店舗兼事務所を想定して試算した結果 賃料の上昇、投資利回りの低下傾向から比準価格との開差は縮小しつつある。調整は現下のマーケットでの比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、周辺地域の再開発や中心商業地の地価上昇の影響により地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区やその周辺の商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は自用の事務所や併用住宅が多く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗の集積度が高い商業地であり、地域要因について特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

金山駅前の繁華性の高い商業地であり、今後も高い繁華性を維持しつつ、発展的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、高層の飲食ビルが建ち並ぶ金山駅前の商業地域であって、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格には相応の説得力が認められるが想定要素も含む。一方で、比準価格は、高度、準高度商業地の事例から求められており、より高い説得力が認められる。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中区中心部近くに存し、安定した収益が得られる物件の取得需要は高く、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺の取引事例を収集しており、実証的な価格が得られた。周辺では収益用不動産が多く存するなか、地域の実態に併せて店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を求めたが、未だ事務所地としての選好性に劣る繊維街地域であることなど、賃貸市場の回復は遅く、試算価格はやや低位に求められた。よって調整は比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代替関係にある標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店舗ビル等が建ち並ぶ歓楽街であり、収益性が改善し期待利回りが低下しているため、地価も急激に上昇している。

地域要因の将来予測

「錦三」と呼ばれる名古屋随一の歓楽街であり、景気変動の影響を受けつつ、今後も現状のまま推移していくと予測する。

価格決定の理由

飲食店、レジャービルが建ち並ぶ歓楽街であり、景気の動向によって飲食店等の売上の変動及び稼働率の変動も大きく、飲食店等を想定した収益価格は大きくぶれる傾向がある。但し、最近は撤退するテナントもある一方、空いてもすぐに新たなテナントが入居する等、収益価格の信頼性は高まっている。以上より、収益性を反映した収益価格を重視し、不動産市場を反映した比準価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金山駅に近い幹線沿い商業地域であるが、繁華性はやや薄く、駅接近性に着目したマンション等への用途転換が緩やかに進んでいる。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いの商業地域であるが、金山駅への良好な接近性と高容積率等によりマンション用地としての需要が高いエリアであり、今後とも纏まった規模の画地についてはマンション開発が進むものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、マンション素地等の大規模画地事例を中心に採用の上試算しており、実証的な価格である。開発法による価格は、建築工事費を始め開発計画には不確実性が内在する点は否めないものの、ディベロッパーサイドの投資採算性に着目して求めており、対象地の如き大規模画地の評価では説得力が認められる。本件では、実証的な比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、代替性が高い標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都心部における積極的な不動産市場を反映し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性を反映された価格である。市場では投資採算性をも考慮のうえ取引される傾向にあることから実証的な価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より実証的である比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

区内全域特に駅近・幹線沿いのマンション需給の増大、背後地住宅地の価格上昇・景気の回復等により商業地の地価も引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

各種店舗や事務所・共同住宅が立地する路線商業地域であり、現況を維持して将来的にも推移していくものと予測される。

価格決定の理由

中層の店舗付共同住宅や各種店舗・事務所等が立地する商業地域であり、核となる商業施設はない。自用の店舗や事務所・共同住宅が中心である。収益価格は賃貸収益から求めたが投下資本を回収できる収益性を保持するほどの賃貸市場の成熟程度はやや低い。実証的で説得力のある比準価格を標準として収益価格を関連づけ、現在の経済状況並びに不動産市況と代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、投資需要、住宅系用途の需要増により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は東区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場実態を反映し、説得力を有する。収益価格は事務所兼共同住宅を想定し試算するものの、比準価格に比し、低位に求められた。圏域内では自用目的での取引も見られること、地価に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。従って、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋駅と金山駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。地域南方で高層共同住宅の建築が見られたが、昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は商業地域として概ね熟成しており、都心に近い幹線道路沿いの商業地域であり回復基調の市場動向の影響を受けつつ、当面は現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、幹線道路沿いを中心に複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。対象近隣の商業環境や二極化する市場動向等から判断し、賃貸需要の中心はある程度規模のまとまった画地が中心である。従って、代表標準地との検討及び最近の市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から、比準価格を重視しつつ収益価格を勘案して、上記の通り決定した。

地域要因

旧来から繁華性が高く、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

土地利用形態に影響を及ぼすような要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、需要者は収益性を重視する法人等が想定され、価格決定にあたって収益価格は考慮すべきであるが、建築費の高騰により採算が悪化し収益価格は低位に試算された。したがって、現実的説得力の高い比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心部に近く、地下鉄等利便性も良好であり、マンション用地需要や賃貸マンション等に対する投資需要は強含みであり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区・東区区境周辺の幹線沿いの事例を採用し、各事例の規範性を考慮した実証的な価格である。収益価格は、現況を踏まえ店舗兼事務所を想定の上試算したが、近時のオフィス需要の弱さ等を受けて収益性はやや低く算出され、またマンション転用や実需目的の取引も存するなど、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事務所ビルの集積が進み、オフィス選好性は相対的に高いほかホテル用地の取得が見られ地価は上昇している。

地域要因の将来予測

高層事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域であり、商業集積度も高く、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い事例を採用した実証的な価格といえる。一方収益価格は、実態に即した高層店舗兼事務所を想定し、最近の市況を反映した賃料を採用するなど、規範性は認められる。近隣地域は収益ビルの立地も多く、市場参加者は収益性に即した投資を行うものと分析されるがテナント募集競争等から賃料が低く査定された。調整は実際の取引価格を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

オフィスビルの供給増加、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から名駅の商業地需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

 幹線道路背後の事務所ビルを主体とした商業地域で、周囲では老朽化ビルの建て替え等が見られる。当面は現状維持と予測するが、地価水準は、大規模プロジェクトの進捗により幾分強含みの動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は地元優良法人・投資家等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等が長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、商業地需給の動向等を考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心部に近い中小工業地であることから、地価は安定的に推移した。

地域要因の将来予測

中小規模の工場のほか、一般住宅もみられる工業地域で、生活利便性が良い為、住宅等への用途転用の可能性はあるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区及び隣接区の画地規模が類似する取引事例を中心に採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。賃貸倉庫等の事業用賃貸市場は未成熟で地価に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低廉となった。自用目的の土地取得が中心であり、収益性は重視されず、市場性を重視して意思決定をすることから比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。