愛知県名古屋市中区正木３丁目１１１１番(西春駅・金山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


550,000円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市中区正木３丁目１１１１番(愛知県北名古屋市正木３−１１−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を550,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市中区正木３丁目１１１１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市中区正木３丁目１１１１番
住居表示正木３−１１−１１
価格550,000円/㎡
交通施設、距離地下鉄金山、440m
地積1,448㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)14F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況国道沿いにマンション、事務所等が混在する地域
前面道路の状況東50.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平井真希氏による調査レポート

不動産鑑定士平井真希
価格550,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因金山駅に近い幹線沿い商業地域であるが、繁華性はやや薄く、駅接近性に着目したマンション等への用途転換が緩やかに進んでいる。
地域要因の将来予測幹線街路沿いの商業地域であるが、金山駅への良好な接近性と高容積率等によりマンション用地としての需要が高いエリアであり、今後とも纏まった規模の画地についてはマンション開発が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中区・周辺区に所在するマンション適地を擁する地域がその圏域となる。需要者は、マンション素地の取得を目的とした資金力のあるディベロッパーである。建築費や労務費の高止まりが用地取得に影響を及ぼしているものの、高容積率による開発メリットを享受できるエリアに存する纏まった画地については、需要は依然として旺盛であり、地価は上昇基調が続いている。事業者・規模・販売戦略等によって価格差は大きく、一定の傾向は見出せない。
一般的要因建築費の上昇分が転嫁可能な好立地に存するマンション素地に対する需要は根強いが、その上昇率には一服感も認められる。

堀田直紀氏による調査レポート

不動産鑑定士堀田直紀
価格550,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に大きな変動はない。
地域要因都心部に近接する幹線道路沿いの地域である。容積率が高くマンション適地であるものの、分譲状況にやや陰りがみられ地価も落ち着きをみせている。
地域要因の将来予測対象標準地のような大規模画地はマンション適地として需要が強い。他方でマンションの分譲状況はやや後退局面を迎えており、過熱気味だった用地取得競争は徐々に弱まるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中区及び周辺区の幹線道路沿いのマンション適地である。需要者の中心は、大手、中堅のマンションデベロッパーである。マンションの分譲状況はやや後退局面を迎えているが、都心部については依然マンション適地の需要は堅調である。なお、近年の建築費の高止まりで、分譲価格に転嫁できないデベロッパーについては買い控えも見られ、需要者に二極化傾向がみられる。立地条件、規模等に応じて多様であり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
一般的要因雇用情勢に改善がみられ、住宅ローン減税、低金利等を要因として住宅地の地価は底堅く推移している。一方で上昇幅についてはやや鈍化がみられる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2461474
北緯 136度8691014

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西春駅(地価相場 240,000円/㎡)金山駅(地価相場 226,000円/㎡)尾頭橋駅(地価相場 213,000円/㎡)東別院駅(地価相場 413,500円/㎡)山王駅(地価相場 239,000円/㎡)徳重・名古屋芸大駅(地価相場 219,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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