愛知県名古屋市中区上前津2丁目119番(上前津駅・西春駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


533,000円

2016年01月01日に行った愛知県名古屋市中区上前津2丁目119番(愛知県北名古屋市上前津2−1−27)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を533,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市中区上前津2丁目119番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市中区上前津2丁目119番
住居表示上前津2−1−27
価格533,000円/㎡
交通施設、距離上前津、60m
地積279㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域
前面道路の状況西30.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤敏彦氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤敏彦
価格533,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンション適地は高値の取引が見られる一方、小規模物件等は低い価格の取引もあり、二極化現象が見られるが全体的に地価は上昇している。
地域要因の将来予測上前津駅周辺の幹線道路沿いにオフィスビルが多い地域であるが、オフィス需要はそれ程強くはなく、空室率が依然として高い。代替用途としてはマンションが考えられ、マンション用地としての取得が目立ち始めている。
市場の特性同一需給圏は名古屋市の中区を中心とする商業地域である。オフィスビルが多い地域ではあるが、自社ビルの比率が比較的高い一方で、賃貸オフィスの需要はそれ程強くはないエリアである。したがって、新たな不動産需要としてはマンション需要の方が有力であり、マンション適地は高値で取引される一方、マンションに向かない物件の取引価格は低い水準となっている。したがって取引の中心となる価格帯も、特に一定の傾向は見出せない状況である。
一般的要因金融緩和、各種政策による円安・株高を背景に景気は大企業を中心に緩やかに回復しつつあり、都心部を含む周辺の不動産取引は活性化している。

鈴木智行氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木智行
価格533,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測幹線道路沿いの事務所ビルが多く見られる地域である。マンション化が少しずつ進んでいくと思われる。
市場の特性同一需給圏は、名古屋市中区及びその周辺区の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、中小企業や個人事業者のほか、投資家等である。当該地域の収益物件の事務所ビルは、賃貸需要を考慮すると、ファンド等の投資家が積極的に投資する地域とは言い難いが、更地や駐車場については地元企業による一定の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
一般的要因建築費の高騰や世界経済の動向は引き続き懸念されるが、金融緩和、リニアへの期待感で不動産市況は良くなっている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2456681
北緯 136度8660083

参考:該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛知県西春日井郡西春町大字九之坪字北竹田38番ほか1筆愛知県西春日井郡西春町大字西之保字東海1番愛知県西春日井郡西春町大字西之保字東海1番愛知県北名古屋市西之保西若12番愛知県北名古屋市西之保青野東150番1外愛知県北名古屋市西之保西若12番愛知県名古屋市守山区大字牛牧字ハナレ松1640番54ほか3筆の一部愛知県名古屋市守山区大字小幡字米野101番2愛知県名古屋市中区古沢町9丁目47番1の一部愛知県名古屋市中区東古渡町1丁目21番の一部愛知県名古屋市昭和区一ツ山1丁目44番2愛知県名古屋市中村区角割町2丁目7番3愛知県名古屋市中村区笹島町1丁目221番1の一部愛知県名古屋市中村区西柳町1丁目1番2の一部愛知県名古屋市中村区米屋町2番120の一部愛知県名古屋市中村区椿町3丁目3番2の一部愛知県名古屋市中村区太閣通1丁目11番の一部愛知県名古屋市中村区則武町1丁目73番1ほか1筆の一部愛知県名古屋市中区栄3丁目1520番2愛知県名古屋市千種区上野町5丁目10番愛知県名古屋市千種区月見坂町1丁目26番3愛知県名古屋市千種区猪高町大字藤森字作田141番の一部愛知県名古屋市千種区猪高町大字高針字梅森坂48番16愛知県名古屋市中区錦2丁目1227番愛知県名古屋市守山区大字中志段味字可良素1760番18愛知県名古屋市昭和区長戸町3丁目5番愛知県名古屋市中区千代田2丁目1912番1及び1912番2愛知県名古屋市千種区東山通1丁目9番及び10番愛知県名古屋市東区新出来町5丁目51番26の一部愛知県名古屋市守山区大字小幡字昭和2番愛知県名古屋市南区天白町4丁目17番2愛知県名古屋市守山区大字守山字東山73番愛知県名古屋市東区東芳野町1丁目79番4愛知県名古屋市東区相生町2丁目3番ほか3筆の一部愛知県名古屋市千種区都通2丁目12番2愛知県名古屋市南区蒲田町南3丁目12番1愛知県名古屋市守山区大字小幡字太田65番6愛知県名古屋市守山区大字大森垣外字山屋敷27番2愛知県名古屋市南区鳴尾町1丁目316番ほか1筆愛知県名古屋市昭和区滝川町89番愛知県名古屋市昭和区広路町字石坂30番16愛知県名古屋市中村区中島町3丁目47番2愛知県名古屋市中村区黄金通り1丁目22番2ほか1筆愛知県名古屋市中村区栄生町2丁目72番愛知県名古屋市千種区東山通4丁目4番1愛知県名古屋市千種区井上町119番1愛知県名古屋市千種区末盛通2丁目4番愛知県名古屋市千種区覚王山通6丁目31番愛知県名古屋市東区西二葉町1丁目27番愛知県名古屋市東区鍋屋町1丁目32番愛知県名古屋市千種区高見町3丁目48番ほか1筆愛知県名古屋市千種区猪高町大字猪子石字九合田100番愛知県名古屋市千種区田代町字瓶杁3番152ほか1筆愛知県名古屋市千種区鍋屋上野町字柳原233番40愛知県名古屋市名東区富が丘185番愛知県名古屋市名東区猪高町大字一社字後田上2029番2内外愛知県名古屋市名東区猪高町大字高針字大針67番3愛知県名古屋市名東区本郷1丁目234番愛知県名古屋市守山区大字下志段味字島ノ口1858番1愛知県名古屋市守山区大字大森字御膳洞2381番61愛知県名古屋市守山区大字中志段味字古山田2594番27愛知県名古屋市守山区松坂町167番愛知県名古屋市守山区大字守山字鳥羽見30番3愛知県名古屋市中区松原2丁目909番愛知県名古屋市中村区豊国通3丁目29番愛知県名古屋市東区東桜1丁目1033番外愛知県名古屋市中区錦2丁目305番外愛知県名古屋市中区錦3丁目1913番外愛知県名古屋市中村区名駅3丁目2311番外愛知県名古屋市中村区名駅4丁目2405番愛知県名古屋市中区丸の内1丁目721番1愛知県名古屋市中区錦3丁目914番1外愛知県名古屋市中区大須1丁目1712番愛知県名古屋市中村区名駅南4丁目1015番外愛知県名古屋市中村区烏森町3丁目55番3愛知県名古屋市千種区日進通1丁目28番1外愛知県名古屋市千種区天満通1丁目36番愛知県名古屋市東区東桜1丁目1032番愛知県名古屋市東区筒井3丁目405番愛知県名古屋市守山区八剣1丁目910番愛知県名古屋市守山区四軒家1丁目1016番外愛知県名古屋市守山区大字小幡字隅除72番3外愛知県名古屋市守山区四軒家2丁目730番愛知県名古屋市南区忠道町3丁目59番愛知県名古屋市南区明治1丁目616番外愛知県名古屋市中村区名駅2丁目4002番愛知県名古屋市中村区栄生町814番愛知県名古屋市中村区大秋町4丁目89番2外愛知県名古屋市中村区名駅4丁目2001番外愛知県名古屋市東区泉1丁目803番愛知県名古屋市千種区若水3丁目2007番愛知県名古屋市千種区今池5丁目2415番愛知県名古屋市南区白水町36番25愛知県名古屋市中村区名駅3丁目405番愛知県名古屋市東区東大曽根町4711番愛知県名古屋市守山区大森一丁目2117番外滋賀県守山市梅田町字梅田下13番8外滋賀県守山市梅田町字上井田98番6滋賀県守山市守山1丁目字南平870番22滋賀県守山市守山2丁目字狩屋650番1滋賀県守山市播磨田町字一ノ坪8番2滋賀県守山市勝部町字奥出380番13滋賀県守山市吉身3丁目字太田551番9滋賀県守山市水保町字南川1437番14滋賀県守山市下之郷町字下門田490番10愛知県名古屋市昭和区白金二丁目506番愛知県名古屋市中村区西栄町68番愛知県名古屋市中村区名駅四丁目702番外愛知県名古屋市中村区亀島二丁目2909番愛知県名古屋市中村区名駅南三丁目308番2愛知県名古屋市中村区椿町109番1外愛知県名古屋市中村区則武一丁目907番外愛知県名古屋市中村区畑江通8丁目19番愛知県名古屋市中村区椿町1312番1外愛知県名古屋市中村区名駅四丁目601番愛知県名古屋市中村区椿町1904番愛知県名古屋市東区葵一丁目1609番外愛知県名古屋市東区筒井三丁目2603番愛知県名古屋市千種区神田町3010番1愛知県名古屋市千種区東山通5丁目5番1愛知県名古屋市千種区内山三丁目2605番愛知県名古屋市東区東外堀町34番外愛知県名古屋市千種区鹿子殿1808番愛知県名古屋市千種区橋本町2丁目13番2外愛知県名古屋市千種区春里町1丁目1番16愛知県名古屋市東区矢田町6丁目28番1外愛知県名古屋市東区白壁3丁目2702番1愛知県名古屋市東区砂田橋5丁目504番愛知県名古屋市千種区内山3丁目2110番愛知県名古屋市千種区内山3丁目1114番1外愛知県名古屋市中区金山5丁目1705番愛知県名古屋市中区上前津2丁目1208番愛知県名古屋市中区丸の内3丁目801番

参考:近隣駅の地価相場

上前津駅(地価相場 461,000円/㎡)西春駅(地価相場 240,000円/㎡)東別院駅(地価相場 413,500円/㎡)鶴舞駅(地価相場 328,000円/㎡)矢場町駅(地価相場 457,000円/㎡)大須観音駅(地価相場 565,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード