愛知県名古屋市中区上前津２丁目１１９番(上前津駅・西春駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


533,000円

2016年01月01日に行った愛知県名古屋市中区上前津２丁目１１９番(愛知県北名古屋市上前津２−１−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を533,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市中区上前津２丁目１１９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市中区上前津２丁目１１９番
住居表示上前津２−１−２７
価格533,000円/㎡
交通施設、距離上前津、60m
地積279㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域
前面道路の状況西30.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤敏彦氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤敏彦
価格533,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンション適地は高値の取引が見られる一方、小規模物件等は低い価格の取引もあり、二極化現象が見られるが全体的に地価は上昇している。
地域要因の将来予測上前津駅周辺の幹線道路沿いにオフィスビルが多い地域であるが、オフィス需要はそれ程強くはなく、空室率が依然として高い。代替用途としてはマンションが考えられ、マンション用地としての取得が目立ち始めている。
市場の特性同一需給圏は名古屋市の中区を中心とする商業地域である。オフィスビルが多い地域ではあるが、自社ビルの比率が比較的高い一方で、賃貸オフィスの需要はそれ程強くはないエリアである。したがって、新たな不動産需要としてはマンション需要の方が有力であり、マンション適地は高値で取引される一方、マンションに向かない物件の取引価格は低い水準となっている。したがって取引の中心となる価格帯も、特に一定の傾向は見出せない状況である。
一般的要因金融緩和、各種政策による円安・株高を背景に景気は大企業を中心に緩やかに回復しつつあり、都心部を含む周辺の不動産取引は活性化している。

鈴木智行氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木智行
価格533,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測幹線道路沿いの事務所ビルが多く見られる地域である。マンション化が少しずつ進んでいくと思われる。
市場の特性同一需給圏は、名古屋市中区及びその周辺区の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、中小企業や個人事業者のほか、投資家等である。当該地域の収益物件の事務所ビルは、賃貸需要を考慮すると、ファンド等の投資家が積極的に投資する地域とは言い難いが、更地や駐車場については地元企業による一定の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
一般的要因建築費の高騰や世界経済の動向は引き続き懸念されるが、金融緩和、リニアへの期待感で不動産市況は良くなっている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2456681
北緯 136度8660083

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上前津駅(地価相場 461,000円/㎡)西春駅(地価相場 240,000円/㎡)東別院駅(地価相場 413,500円/㎡)鶴舞駅(地価相場 328,000円/㎡)矢場町駅(地価相場 457,000円/㎡)大須観音駅(地価相場 565,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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