地域要因

最寄駅バス便の郊外の住宅地域で地域要因に特段の変動はない。手頃な総額のため周辺では戸建分譲の供給も多い。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

 川口市郊外の閑静な低層一般住宅地域であり、比較的画地規模も大きい。地域要因に大きな変動は認められず、今後も概ね現状を維持して推移するものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 川口市郊外の中規模低層住宅地であり、周辺にはアパート等も存するが、元本価値に見合う賃料を収受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より快適性を重視する地域であり、需要の中心は自用目的の戸建住宅である。よって、近隣地域との地理的類似性、地域的特性等の類似性を具備した事例を中心として試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

草加バイパス以西の川口市に隣接する住宅地域にあり、やや駅からは遠いものの相対的割安感から、地価水準は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当分は現状を維持して推移するものと予測する。川口市に隣接する地域的影響もあり地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

若年層向けのアパート等も見られる地域であるが、収益物件の取引は少なく、エンドユーザーによる自用の戸建住宅の取引が中心である。賃貸需要もファミリー層中心であり、建築費高騰によるコスト高や土地価格に見合う賃料水準が形成していないことから、収益価格は低位に求められた。従って、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視して、さらに代表標準地と規準して求めた価格を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は新井宿駅徒歩圏の低層住宅地域で、郊外の低層住宅地として熟成しつつあり、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は周辺の不動産取引市場で成立した多数の取引価格を基に試算されたものであり実証的な試算価格である。一方、近隣地域内においては土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また収益性よりも快適性が重視されるため収益価格はやや低位に試算されている。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の住宅地域で周辺に大型の開発等もなく、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

空き地も見られる郊外の住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には低層アパート等の収益用物件もみられるが、不動産取引の中心は自己利用を目的とした個人であり、当該需要者は利便性・快適性を重視する傾向がある。したがって、多数の戸建住宅地の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺は一般住宅、共同住宅、未利用地等が存する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、共同住宅がみられる住宅地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性は良好で需要は底堅い地域である。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しつつある地域で、当分の間現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅を中心とする住宅地域に存しており、投資採算性を反映した価格形成がなされる地域ではない為収益価格は低位に求められたと判断される。一方主たる需要者が戸建住宅用地として居住利用を目的とする個人である点を勘案すると現実の相場水準を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。従って本件では比準価格を中心として代替標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の住宅地域としての環境を維持している。地域要因の変動は特になく、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い郊外の住宅地域であり、当分ほぼ現状の環境を維持していくものと予測される。地価は従来同様で横ばいで推移するものと判断される。

価格決定の理由

周辺地域においてはアパートも見受けられるが、主である市場参加者は戸建住宅地として自己利用を目的としており、その場合は収益に伴う投資採算性よりも生活利便性や居住の快適性等を指向するものと考えられる。したがって、規範性の高い類似地域の取引事例を多く採用した比準価格を中心に、賃料収入を反映して低位に試算された収益価格を比較考量しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏の熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず今後とも現在の住環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の共同住宅も周辺には見られるが、取引の中心は自己戸建住宅目的である。周辺賃料水準に基づく収益価格は比準価格に比べて低位に求められたことも併せて最有効使用は戸建住宅の敷地であると判定した。想定される典型的な需要者、並びに、上記のような市場の特性から、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地に基づく規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模住宅が密集する低層住宅地域として既に熟成しており、今後も当分の間、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほかアパート等の収益物件が若干見られるが、自ら居住する目的での戸建住宅等の取引が中心である。対象標準地の主たる市場参加者は自己使用を目的とする個人であり、価格決定に際しては類似不動産の取引事例が特に有力な検証手段となることから、比準価格を重視し、収益価格を参考に、さらに代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの商業地域で、商業地域としては衰退傾向にあるが、昨今の景気回復基調で地価についてはやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

旧鳩ケ谷市の旧街道沿いに発展した商業地域であり、商業地域としてはやや弱含みに推移しており、当該傾向は今後も続くものと予測されるが、地価は景気回復基調を受けやや上昇傾向である。

価格決定の理由

店舗・事務所ビルが見られる幹線道路沿いの商業地域に存するが、当該地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益獲得を目的として新たに不動産を取得するケースは比較的少ない。比準価格は、実際に市場で成立した取引事例を採用しており、客観的で一定の規範性が認められる。以上より、鑑定評価額は市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、安定的な需要が見込まれるものの、駅から遠く、地価はほぼ横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は郊外の低層住宅地域として熟成しており、当分ほぼ現状の環境を維持していくものと予測される。当面地価は横ばい傾向で推移するものと判断される。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自用目的の戸建住宅である。また、市場の取引の実態を反映する多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動はない。

地域要因の将来予測

鳩ヶ谷駅徒歩圏の一般住宅やアパート等が見られる住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は周辺の不動産取引市場で成立した多数の取引価格を基に試算されたものであり実証的な試算価格であると言える。一方、近隣地域内においては土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、更に収益性よりも快適性が重視される地域であるため収益価格はやや低位に試算されていると思料される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は郊外の住宅団地であるため今後ともほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。地価については横ばい傾向に推移すると予測される。

価格決定の理由

 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺には、アパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自用目的の戸建住宅である。また、市場の取引の実態を反映する多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持してゆくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅も見られるが自用の戸建住宅のほうが多い既存住宅地域で価格形成における収益性のウェイトは相対的に低い。取引事例は、数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との規準価格を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

川口市郊外の土地区画整理済の住宅地域で、特に変化は認められない。地価は概ね横這いで推移しているものと分析される。

地域要因の将来予測

区画整然とした低層の一般住宅や倉庫等の混在する住宅地域であり、当分は現状を維持し推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域では、アパート等の需要も見込まれるものの、自己の居住目的とした取引が中心と分析される。そのため評価対象地においては、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視することが妥当であると判断した。したがって、本件評価では実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近い区画整理済の住宅地で、土地の有効利用が進んでいる。取引は中古住宅が中心である。

地域要因の将来予測

市内でも地価が高水準にある住宅地の一つである。土地の有効利用が進みアパート、マンション等が目立っている。景気が持ち直しており、地価は微増基調で推移いていくものと予測する。

価格決定の理由

収益価格については土地価格が微増基調で推移しているが、家賃相場は横這い基調にあり土地価格に見合う賃料を徴収できず、いわゆる元本と果実との間にみられる相関関係が希薄となる傾向にある。また、市場では、アパート等の収益物件が見られるものの自用目的の取引が支配的である。よって、市場分析の結果、前回標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で、周辺地域に比べて上位の住宅地域である。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の住宅が多いが、収益目的の賃貸住宅も見受けられる。従来からの土地所有者がアパート経営する場合がほとんどで、収入目的で土地または土地付き建物を取得する例は少ない。自用目的の取引が多い。しかし賃貸の供給は多く、賃貸需要も旺盛である。比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から遠い郊外の住宅地域であるが、徒歩圏住宅地と同様、景気回復に伴い需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート需要も見込めるものの、戸建住宅需要を中心とする駅から遠い郊外の住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

徒歩圏に属し利便性に優れていることから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

既成市街地内に存することから、徐々に建て替えが進ものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視しつつも収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないが、最寄駅から遠く、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 当該地域は川口市郊外の一般住宅の多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 川口市郊外の住宅地域に存しており、周辺にはアパート等も存するが、元本価値に見合う賃料を収受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より快適性を重視する地域であり、需要の中心は自用目的の戸建住宅である。よって、近隣地域との地理的類似性、地域的特性等の類似性を具備した事例を中心として試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近く利便性に優れていることから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

大規模開発された住宅地域であるので、徐々に建て替えが進ものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視しつつも収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動はない。

地域要因の将来予測

中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域として熟成した地域であるため、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は中小規模の工場・倉庫等が連たんする地域であり、収益物件の取引も存するが、基本的に自用目的の取引が中心となっている。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、工場地の代表標準地のみならず、その周辺の混在地域・住宅地域の標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

越谷駅から徒歩圏の住宅地域で利便性の高い住環境にあり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

越谷駅より徒歩圏の住環境に恵まれた住宅地域で、今後も安定的に熟成していくものと思われる。市場の人気は高く地価水準はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

収益物件として若年層向けのアパート等も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。対象標準地は快適性を重視する住宅地域にあるので、豊富な取引事例から求められた実証性のある比準価格を重視し収益価格は参考に留め、市場分析の結果及び継続地点の過去の価格バランスを考慮し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。