埼玉県川口市大字新井宿字諏訪山１１１２番２６(新井宿駅・鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


137,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字新井宿字諏訪山１１１２番２６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を137,000円/㎡としました。

埼玉県川口市大字新井宿字諏訪山１１１２番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市大字新井宿字諏訪山１１１２番２６
住居表示 
価格137,000円/㎡
交通施設、距離新井宿、750m
地積148㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三好徳昌氏による調査レポート

不動産鑑定士三好徳昌
価格137,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特別な変動要因はない。
地域要因地域要因の特別な変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は新井宿駅徒歩圏の低層住宅地域で、郊外の低層住宅地として熟成しつつあり、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏はJR京浜東北線・武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域で、概ね川口市の圏域。需要者の中心は川口市内及び近郊市町村に居住する一時取得者が多くを占める。駅徒歩圏の住宅地であるが、駅周辺の繁華性は低く、周辺には農地や空地等も見られ、需要はやや弱く、地価は横ばい傾向にある。土地は1800∼2200万円、新築戸建は2700∼3200万円程度が需要の中心となっている。 
一般的要因景気は一部に弱さが見られるが、緩やかな回復基調が続いている。これに伴い市内の地価は下げ止まり、ほぼ横ばいから上昇傾向にある。

小川正氏による調査レポート

不動産鑑定士小川正
価格137,000円/㎡
個別的要因南西道路であり、日照等居住の快適性はやや優るが、個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏の郊外部の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測既存の住宅地域で、特に大きな地域要因の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測される。地価は当面横這い傾向にて推移するものと判断される。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北線、埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市の圏域。需要者の中心は川口市内の一次取得者及び二次取得者層が主流を占める。最寄駅へは徒歩圏にあるが、周辺は農地や未利用地が多く供給が少ないことから、需給関係は比較的安定的に推移している。土地は1400万円程度、新築の戸建物件は2900万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市は、人口は増加傾向で推移している。地価はJR川口駅周辺等の利便性の良い地域は若干の上昇、その他の市域は概ね横這い傾向である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8420051
北緯 139度7305856

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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