埼玉県川口市東川口６丁目２１番９(東川口駅・戸塚安行駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


189,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市東川口６丁目２１番９(埼玉県川口市東川口６−２１−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を189,000円/㎡としました。

埼玉県川口市東川口６丁目２１番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市東川口６丁目２１番９
住居表示東川口６−２１−１１
価格189,000円/㎡
交通施設、距離東川口、760m
地積120㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浦野一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士浦野一郎
価格189,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅徒歩圏内に存し利便性・快適性に優れる住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が少ないことから、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測東川口駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、今後とも優れた利便性・良好な住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域で、概ね川口市、さいたま市の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は東川口駅徒歩圏内の区画整然とした利便性の高い住宅地であり、需給が均衡してきていることから地価はほぼ横ばいで推移している。土地は2千万円前後、土地建物総額で3千万円前半∼3千万円後半が需要の中心である。
一般的要因川口市は人口、世帯数とも微増傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。

伸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士伸雄
価格189,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR東川口駅徒歩圏の街区の整然とした住宅地域で、特筆すべき開発は見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測区画整理済の既成住宅地域であり、特段変動要因は認められないことから現況を維持して推移すると予測する。地価は横這いでの推移と思料する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線の概ね川口市、さいたま市及び越谷市の住宅地域。需要者は川口市居住者が中心となる。最寄駅徒歩圏の街区の整然とした住宅地域であるため、その良好な居住環境に着目した底堅い需要が認められる。土地取引は規模にバラつきがあり、取引の中心となる価格帯の把握ができなかったが、新築戸建住宅は3，000万円台半ば∼後半が取引の中心となっている。
一般的要因当市の人口は微増傾向にあり、地価は一部の住宅地や商業地で上昇傾向にあるが、その他の地域や工業地では横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,黒泥土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度878248
北緯 139度7498501

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県川口市大字戸塚字立山４４１６番４埼玉県川口市大字戸塚字下ケ戸２７２２番２埼玉県川口市大字戸塚字上台５６７９番２外埼玉県川口市大字戸塚字榎戸１７６７番埼玉県川口市大字戸塚字上台５３８８番３外埼玉県川口市戸塚東４丁目８番９埼玉県川口市大字行衛字野伝場２７９番外埼玉県川口市大字行衛字内土手５０６番外埼玉県川口市東川口３丁目５番１２埼玉県川口市戸塚２丁目２６番６外埼玉県川口市大字根岸字鹿島１１９７番１６外埼玉県川口市戸塚境町６番６埼玉県川口市戸塚５丁目１３番３埼玉県川口市戸塚東２丁目１３番８内

参考：近隣駅の地価相場

東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)浦和美園駅(地価相場 162,500円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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