埼玉県川口市大字東本郷字大塚１６０５番１７(見沼代親水公園駅・鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


123,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字東本郷字大塚１６０５番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を123,000円/㎡としました。

埼玉県川口市大字東本郷字大塚１６０５番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市大字東本郷字大塚１６０５番１７
住居表示 
価格123,000円/㎡
交通施設、距離川口、6,000m
地積92㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格123,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、南西方位接面で日照等が良好である。個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないが、最寄駅から遠く、地価は横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測 当該地域は川口市郊外の一般住宅の多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められず、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する川口市及びその周辺の草加市等で、JR京浜東北線、埼玉高速鉄道線沿いの住宅地域である。需要者の中心は川口市及びその周辺市の居住者である。川口駅バス便エリアで小規模住宅地が多く、利便性、住環境はやや劣る。地価は概ね横ばいで推移している。新築分譲戸建物件は総額2，500万円∼3，000万円、土地は1，500万円前後が需要の中心である。
一般的要因埼玉県全体の平均人口増加率よりも川口市内の増加率は高い。市内の地価は市街地はやや強含み、郊外は横這い傾向で推移している。

奥川大河氏による調査レポート

不動産鑑定士奥川大河
価格123,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から距離のある住宅地域で開発は少なく価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅から距離のある既成住宅地域にあり、今後、散在する低利用地に住宅が建設され、徐々に熟成度を増しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川口市及び草加市西部の最寄駅から徒歩圏外の住宅地域の範囲。需用者は同一需給圏内に在住する比較的廉価な住宅を購入したい一次取得者で、圏外からの流入は少ない。低利用地も見られるが積極的な開発も行われていないため需給は均衡し、地価はほぼ横ばいで推移している。需要の中心価格帯は、土地は1，000万円∼1，500万円程度、新築戸建住宅は2，500万円∼3，000万円程度である。
一般的要因川口市は人口、世帯ともに微増傾向が続いている。高齢化率は県全体よりも低いが増加しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度824097
北緯 139度7576909

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県川口市大字安行吉岡字天沼１３２４番８埼玉県鳩ケ谷市大字鳩ケ谷字町屋原８４３番１埼玉県鳩ケ谷市南７丁目３３番１３埼玉県川口市大字江戸袋字下郷中８６５番１埼玉県川口市弥平４丁目５番１６ほか２筆埼玉県鳩ケ谷市大字鳩ケ谷字町添１８２７番１埼玉県川口市大字安行領家字前１０２番２埼玉県川口市大字安行慈林字稲荷木５０４番２埼玉県川口市末広３丁目８１２番１３埼玉県川口市大字新堀字後７３番１外埼玉県川口市大字江戸袋字上郷中７６０番埼玉県鳩ケ谷市坂下町３丁目５８６番２埼玉県鳩ケ谷市桜町５丁目６４６番３外埼玉県川口市大字新堀字後１１１番２１埼玉県川口市芝４丁目２２８２番３外埼玉県川口市柳崎２丁目１４番９外埼玉県川口市本蓮４丁目２６００番１４埼玉県鳩ケ谷市坂下町２丁目２３６番１３２埼玉県鳩ケ谷市南３丁目１３番４埼玉県鳩ケ谷市大字里字屋敷添１１０３番２外埼玉県鳩ケ谷市坂下町３丁目５８６番２埼玉県鳩ケ谷市三ツ和３丁目２３番２埼玉県川口市大字峯字後１５０２番３埼玉県川口市大字赤山字源長寺上知１１８３番１２外埼玉県川口市東本郷２丁目１番６埼玉県川口市本蓮２丁目２１番８埼玉県川口市南前川２丁目９番１７埼玉県川口市領家２丁目１１番７埼玉県川口市東川口３丁目９番６外埼玉県川口市差間３丁目１０番５埼玉県川口市川口２丁目１９５番６東京都足立区西新井本町１丁目１２１４番２東京都足立区本木町２丁目２２５８番１東京都足立区青井３丁目３０番７東京都足立区北鹿浜町１１６１番ほか２筆の一部東京都足立区北堀之内町１１番１内東京都足立区西新井町１５４３番２内東京都足立区青井１丁目４４６８番７東京都足立区中央本町一丁目４６３番７

参考：近隣駅の地価相場

見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード