埼玉県川口市長蔵３丁目８番６外(戸塚安行駅・川口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


170,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市長蔵３丁目８番６外(埼玉県川口市長蔵３−８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

埼玉県川口市長蔵３丁目８番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市長蔵３丁目８番６外
住居表示長蔵３−８−５
価格170,000円/㎡
交通施設、距離戸塚安行、1,200m
地積126㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地もある区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増渕友哉氏による調査レポート

不動産鑑定士増渕友哉
価格170,000円/㎡
個別的要因北東道路で日照、通風等の快適性は北道路に対しやや競争力がある。個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。
地域要因の将来予測区画整理済の低層住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないため、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準については横ばい基調にあり、当面同様にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市、さいたま市の圏域。需要者の中心は、同一需給圏のうち川口市居住者が多くを占めている。最寄駅から徒歩圏内の区画整理済の住宅地であり、街区も整然としている。需給については概ね安定しており、土地は2，000万円程度（規模110㎡程度）、新築の戸建住宅は3，500∼4，000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因川口市は人口・世帯数とも増加している。不動産の選別が作用し、地域間における地価動向には格差が生じるものと予測される。

各務実氏による調査レポート

不動産鑑定士各務実
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因埼玉高速鉄道線の戸塚安行駅から徒歩圏に位置する土地区画整理済の住宅地域で、地域要因に特に変化はみられず、地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測最寄駅からの徒歩圏に存し、一般住宅を中心に、共同住宅、駐車場、空地等がみられる川口市郊外の住宅地域である。地域要因に大きな変動は認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、川口市及びその周辺のさいたま市、蕨市及び草加市等で、埼玉高速鉄道線、JR京浜東北線及び武蔵野線沿線の住宅地域である。需要の中心は、川口市及び草加市等の周辺都市の居住者である。埼玉高速鉄道線戸塚安行駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地であり、地価は概ね横ばいで推移している。一次取得者が購入する120㎡程度の土地で2，180万円前後、新築戸建住宅は総額3，500∼4，000万円程度が中心と分析される。
一般的要因一部景気回復の実感は薄いが、回復基調にあり、川口市等の不動産市場は中心部で若干の上昇、郊外部は横這いで推移しているものと分析される。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8615423
北緯 139度7630911

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県川口市朝日町３丁目３４６番１５埼玉県川口市大字安行藤八字道上４０８番３埼玉県川口市大字戸塚字立山４４１６番４埼玉県川口市大字戸塚字下ケ戸２７２２番２埼玉県川口市大字戸塚字上台５３８８番３外埼玉県川口市戸塚東４丁目８番９埼玉県川口市東川口３丁目５番１２埼玉県川口市戸塚境町６番６埼玉県川口市戸塚５丁目１３番３埼玉県川口市戸塚東２丁目１３番８内埼玉県越谷市千間台西２丁目２０番２埼玉県草加市新栄町字道下２９８番５埼玉県草加市長栄町字西１９９番６２

参考：近隣駅の地価相場

戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)川口元郷駅(地価相場 346,500円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード