埼玉県川口市大字里字北谷１１９０番７５８(鳩ヶ谷駅・新井宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


125,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字里字北谷１１９０番７５８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を125,000円/㎡としました。

埼玉県川口市大字里字北谷１１９０番７５８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市大字里字北谷１１９０番７５８
住居表示 
価格125,000円/㎡
交通施設、距離新井宿、1,100m
地積89㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が密集する既成の分譲住宅地域
前面道路の状況南西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐山茂夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐山茂夫
価格125,000円/㎡
個別的要因南西道路で日照、通風等の快適性が優れている。対象標準地の価格形成に影響を与える特別な変動要因はなく、競争力の程度に変化はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。
地域要因の将来予測当該地域は小規模住宅が密集する低層住宅地域として既に熟成しており、今後も当分の間、現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は埼玉高速鉄道、JR京浜東北線沿線で、概ね川口市の圏域。需要者は同一需給圏のうち旧鳩ケ谷市居住者が多い。近年、旧鳩ケ谷市の圏域は埼玉高速鉄道の開業に伴い、都心への利便性が高まり住宅供給等が活発である。土地は約100㎡で1，300万円程度、新築戸建住宅は2，500∼3，000万円程度の物件が取引の中心である。
一般的要因川口市は、人口が増加しており、埼玉高速鉄道沿線でも人口は伸びており、住宅地需要は強い。

三好徳昌氏による調査レポート

不動産鑑定士三好徳昌
価格125,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特別な変動要因はない。
地域要因地域要因の特別な変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は小規模住宅が密集する低層住宅地域として熟成した地域であり、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏はJR京浜東北線及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域。要者の中心は川口市内及び近郊市町村に居住する一時取得者が多くを占める。最寄駅からやや離れた典型的な旧来からの郊外住宅地であり、対象不動産の周辺では川口市との合併効果もあまり見られず、需要はやや弱く、地価はほぼ横ばい傾向にある。土地は1000∼1300万円程度、新築戸建住宅は2200∼2800万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は一部に弱さが見られるが、緩やかな回復基調が続いている。これに伴い市内の地価は下げ止まり、ほぼ横ばいから上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8337207
北緯 139度7337287

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)川口元郷駅(地価相場 346,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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