埼玉県越谷市南越谷５丁目６番４１外(蒲生駅・南越谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
198,000円
2017年01月01日に行った埼玉県越谷市南越谷５丁目６番４１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を198,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県越谷市南越谷５丁目６番４１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 198,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新越谷、600m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
瀬尾守氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 瀬尾守 |
|---|---|
| 価格 | 198,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 6m幅員の南道路に面し、規模的にも総額が張らず市場競争力は強い。 |
| 地域要因 | 駅に近い区画整理済の住宅地で、土地の有効利用が進んでいる。取引は中古住宅が中心である。 |
| 地域要因の将来予測 | 市内でも地価が高水準にある住宅地の一つである。土地の有効利用が進みアパート、マンション等が目立っている。景気が持ち直しており、地価は微増基調で推移いていくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東武伊勢崎線で、概ね越谷市、草加市、春日部市の圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占めるが利便性、居住の快適性に勝れ、同一需給圏外からの転入者も多く見られる。駅から徒歩圏に位置し総額的に買い易く市場での人気はかなり高い。土地は2，800万円程度、新築の戸建物件は4，500万円程度が需給の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気の回復によりマンション、建売住宅の売れ行きは堅調であった。一部ではバブル的な様相を呈している。 |
片岡靖氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 片岡靖 |
|---|---|
| 価格 | 198,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 住宅地の需要者が着目する主なものは接面道路方位、幅員等である。当該標準地の方位は南で、競争力は高い。 |
| 地域要因 | 特に目立った地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は越谷市の東武伊勢崎線沿線の住宅地域で、需要者の中心は主に同市に居住する会社経営者などの中高所得者や都内に居住する勤労者などの買い替え需要である。最寄駅からは近くて住環境が良くて供給が限られるため人気は高い。需要の中心となる価格帯は130㎡前後の土地で26百万円∼28百万円である。新築戸建住宅では総額45百万円前後の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 越谷市の人口は微増傾向にある。不動産取引件数は微増傾向。取引価格は全体的には概ね横ばいであるが、新越谷駅徒歩圏の住宅地は上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8723785 北緯 139度7931464 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
埼玉県越谷市蒲生旭町２３３１番１埼玉県越谷市大字西方字上手３０２２番１ほか６筆埼玉県越谷市蒲生東町２０１６番１０埼玉県越谷市蒲生２丁目１１３１番１埼玉県越谷市蒲生茜町１２番１３埼玉県越谷市中町９２７番２埼玉県越谷市瓦曽根３丁目３５７番２９埼玉県越谷市南越谷３丁目１０２４番３８埼玉県越谷市南越谷１丁目２０番１０外埼玉県越谷市蒲生旭町２３７２番４埼玉県越谷市大沢字飯御免６０３番７
参考：近隣駅の地価相場
蒲生駅(地価相場 154,500円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)新田駅(地価相場 142,500円/㎡)越谷レイクタウン駅(地価相場 126,500円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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