埼玉県越谷市蒲生西町１丁目３４７８番３(蒲生駅・新田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


159,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市蒲生西町１丁目３４７８番３(埼玉県越谷市蒲生西町１−２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を159,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市蒲生西町１丁目３４７８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市蒲生西町１丁目３４７８番３
住居表示蒲生西町１−２−８
価格159,000円/㎡
交通施設、距離蒲生、550m
地積139㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東7.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

片岡靖氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡靖
価格159,000円/㎡
個別的要因住宅地の需要者が着目する主なものは接面道路方位、幅員等である。当該標準地の方位は東で、競争力は普通である。
地域要因特に目立った地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね越谷市南部の東武伊勢崎線沿線の住宅地域で、需要者の中心は主に同市または草加市に居住する30代の一次取得者である。住環境はそれ程でもないが最寄駅から徒歩7分程度と近いため需要は比較的高い。需要の中心となる価格帯は140㎡前後の土地で21百万円∼24百万円である。新築戸建住宅では総額38百万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因越谷市の人口は微増傾向にある。不動産取引件数は微増傾向。取引価格は全体的には概ね横ばいであるが、新越谷駅徒歩圏の住宅地は上昇している。

吉田弘志氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田弘志
価格159,000円/㎡
個別的要因東道路で北道路に比べるとやや快適性は高いが、特段の変動要因はない。
地域要因蒲生駅から徒歩圏の住宅地域で利便性の高い住環境にある。一般的要因を受けて地価は横ばい基調にある。
地域要因の将来予測戸建て住宅と共同住宅等が中心の低層住宅地域であり、今後も住宅地域としての環境を維持し熟成していくものと思われる。地価は当面横ばい傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね越谷市、草加市を圏域とする。需要者の中心は圏域に居住する1次取得者及び買換需要者層が大半を占める。最寄り駅の蒲生駅から徒歩圏の住宅地であり需給は比較的安定して推移しているが、現下の市場は景気回復の気運はあるものの地価の反転上昇には至っておらず、地価は横這い基調で推移している。土地は2千万円∼2千5百万円程度、新築戸建住宅は3千5百万円∼4千5百万円程度の物件が取引の中心を占める。
一般的要因景気の先行き不透明感はあるが、低金利等の経済政策を受け需要はおおむね堅調で、地価は横ばいから強含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8644796
北緯 139度794191

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県越谷市東越谷２丁目９番３埼玉県越谷市蒲生旭町２３３１番１埼玉県越谷市大沢４丁目１９５５番２埼玉県越谷市蒲生東町２０１６番１０埼玉県越谷市蒲生西町２丁目１８番１１埼玉県越谷市蒲生茜町１２番１３埼玉県越谷市南越谷１丁目２０番１０外埼玉県越谷市蒲生旭町２３７２番４埼玉県越谷市蒲生３丁目１１７３番８埼玉県越谷市大沢字飯御免６０３番７

参考：近隣駅の地価相場

蒲生駅(地価相場 154,500円/㎡)新田駅(地価相場 142,500円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)越谷レイクタウン駅(地価相場 126,500円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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