埼玉県川口市戸塚３丁目２９番６(東川口駅・戸塚安行駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


225,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市戸塚３丁目２９番６(埼玉県川口市戸塚３−２９−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を225,000円/㎡としました。

埼玉県川口市戸塚３丁目２９番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市戸塚３丁目２９番６
住居表示戸塚３−２９−１０
価格225,000円/㎡
交通施設、距離東川口、780m
地積2,710㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況アパート、マンション等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

篠光昭氏による調査レポート

不動産鑑定士篠光昭
価格225,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特に変動は見られない。南東側6m道路と、北西側6m道路に接面し、日照・通風に優り、選好性はやや高い。
地域要因アパート、マンション等が見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。また当該地域の地価は横這い傾向にあると推察される。
地域要因の将来予測アパート、マンション等が見られる住宅地域であり、現状を維持したまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北線、武蔵野線及び埼玉高速鉄道線で、川口市・蕨市・戸田市・さいたま市の圏域。需要者の中心は、主に首都圏を拠点とするマンション開発業者である。東川口駅に比較的近く、マンションの需要は強く、マンション用地としての需要が見込まれる地域である。大規模な土地の供給は少なく、また個別性が極めて強いため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。新築マンションの分譲価格は約80㎡程度で、3800万円前後である。
一般的要因川口市においては、住宅需要は回復傾向にあった時、東日本大震災により、不動産市場は低迷したが、最近は景気の回復等により、回復傾向にある。

具志堅全泉氏による調査レポート

不動産鑑定士具志堅全泉
価格225,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因アパート、マンション等が見られる駅徒歩圏の閑静な住宅地域である。マンション適地として需要が見込まれるが、地価はほぼ横這いで推移している。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏内のアパート、マンション等が見られる住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価は横ばい傾向で推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏は川口市・蕨市・戸田市・さいたま市の圏域。需要者の中心は首都圏を拠点とするデベロッパーで地元のマンション開発業者も含まれる。東川口駅徒歩圏の閑静な住宅地であり、マンションの潜在的な需要は根強く、マンション適地として需要が見込まれる。マンション用地は、個別性が強く、取引の中心となる価格帯を見出すのは困難である。新築マンションの分譲価格はファミリータイプ約80㎡程度で3900万円程度が取引の中心である。
一般的要因川口市の人口は微増傾向で宅地需要が認められる。不動産価格は全般に上昇基調であり、一部の住宅地域を除いてはやや上昇傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度870361
北緯 139度749596

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)浦和美園駅(地価相場 162,500円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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