埼玉県さいたま市岩槻区緑区東大門３丁目１６番４(東川口駅・岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


212,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区緑区東大門３丁目１６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を212,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区緑区東大門３丁目１６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区緑区東大門３丁目１６番４
住居表示 
価格212,000円/㎡
交通施設、距離東川口、1,200m
地積163㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、空地等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

八杉一樹氏による調査レポート

不動産鑑定士八杉一樹
価格213,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
地域要因の将来予測周辺は一般住宅、共同住宅、未利用地等が存する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね埼玉高速鉄道、JR武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市緑区を中心とした住宅地域の圏域である。需要者は市内在住者及び都心への通勤者が認められる。周辺エリアには既存の住宅地ではあるものの、一部未利用地等も存し、宅地供給も少なからず認められる。市場での中心的な価格帯として、土地が160㎡程度の場合であると、3，300∼3，700万円、新築戸建で5，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかに持ち直しているといえる。一方で、企業の生産活動や家計部門につき、設備投資や個人消費がいまだ伸び悩んでいるものと思料される。

河野量平氏による調査レポート

不動産鑑定士河野量平
価格211,000円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動は見られない。
地域要因格別の変動要因はなく、地価も横ばいである。
地域要因の将来予測一般住宅のほか共同住宅や空地も見受けられる住宅地域である。地域要因の変化は認められず、当面現状維持で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、同武蔵野線、埼玉高速鉄道沿線沿いで、概ねさいたま市の住宅地域である。需要者はさいたま市内及びその周辺に居住する個人が中心である。区画整理済の住宅地で需要は底固い。総額3000万円前後の物件に引き合いが多く、新築の場合、4，000万円台半ばが需要の中心である。
一般的要因景気への回復期待から都心及びその周辺では不動産市況の活性化が見られるが、全般的な活性化には至っていない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)浦和美園駅(地価相場 162,500円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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