埼玉県川口市東川口４丁目２番２１(東川口駅・浦和美園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


226,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市東川口４丁目２番２１(埼玉県川口市東川口４−２−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を226,000円/㎡としました。

埼玉県川口市東川口４丁目２番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市東川口４丁目２番２１
住居表示東川口４−２−１５
価格226,000円/㎡
交通施設、距離東川口、580m
地積123㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格226,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、立地、環境面で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因東川口駅北側にある区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測 東川口駅徒歩圏に立地する区画整理済みの一般住宅地域である。地域要因に大きな変動は認められず、今後も概ね現状を維持するものと予測する。地価は概ね横這いで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する川口市及びその周辺のさいたま市、草加市等で、JR武蔵野線、埼玉高速鉄道線沿いの住宅地域である。需要者の中心は川口市及びその周辺市の居住者である。東川口駅徒歩圏で、住環境が良好であり戸建住宅需要も概ね堅調である。新築分譲戸建物件は総額3，500万円∼4，000万円、土地は2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因埼玉県全体の平均人口増加率よりも川口市内の増加率は高い。市内の地価は市街地はやや強含み、郊外は横這い傾向で推移している。

小川正氏による調査レポート

不動産鑑定士小川正
価格226,000円/㎡
個別的要因北西道路であり、日照等居住の快適性は若干劣るが、個別的要因に変動はない。
地域要因東川口駅に程近い区画整理済の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測東川口駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、当分は現状を維持し推移していくものと予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR武蔵野線、埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市、さいたま市の圏域。需要者の中心は、同一需給圏のうち川口市居住者が多くを占める。標準地周辺は東川口駅から近い区画整理済の住宅地域であるが、川口市中心部や都心方面からはやや離れた位置にある。総合的には需要はやや弱く地価は横這い傾向である。土地は2400万円程度、新築の戸建物件は3900万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因川口市は、人口は増加傾向で推移している。地価はJR川口駅周辺等の利便性の良い地域は若干の上昇、その他の市域は概ね横這い傾向である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8792255
北緯 139度7422201

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)浦和美園駅(地価相場 162,500円/㎡)戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)東浦和駅(地価相場 169,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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