埼玉県川口市大字前野宿字上野７２番５２(新井宿駅・鳩ヶ谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


115,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字前野宿字上野７２番５２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

埼玉県川口市大字前野宿字上野７２番５２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市大字前野宿字上野７２番５２
住居表示 
価格115,000円/㎡
交通施設、距離川口、6,300m
地積187㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格115,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、立地、環境面で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅バス便の郊外の住宅地域で地域要因に特段の変動はない。手頃な総額のため周辺では戸建分譲の供給も多い。地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測 川口市郊外の閑静な低層一般住宅地域であり、比較的画地規模も大きい。地域要因に大きな変動は認められず、今後も概ね現状を維持して推移するものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する川口市及びその周辺のさいたま市、草加市等で、JR京浜東北線、武蔵野線、埼玉高速鉄道線沿いの住宅地域である。需要者の中心は川口市及びその周辺市の居住者である。川口駅バス便でやや利便性は劣るが、住環境が良好であり戸建住宅需要も概ね堅調である。地価は概ね横ばいで推移している。新築分譲戸建物件は総額2，000万円前半∼2，000万円後半、土地は1，000万円∼1，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因埼玉県全体の平均人口増加率よりも川口市内の増加率は高い。市内の地価は市街地はやや強含み、郊外は横這い傾向で推移している。

浦野一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士浦野一郎
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から離れている郊外の住宅地域で地域要因に特段の変動はない。地価下落に伴い需給も均衡してきており、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測郊外の一般住宅地域として熟成しつつあり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は最寄駅から離れた郊外の住宅地域で、概ね川口市の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は農地や空地も多く残り区画整理も行われていないなど住環境が劣るものの、近年の地価下落に伴い需給が均衡してきていることから地価はほぼ横ばいで推移している。土地は1，000万∼1，500万円程度、土地建物総額で2千万円台前半∼2千万円台後半が需要の中心である。
一般的要因川口市は人口、世帯数とも微増傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8349398
北緯 139度7607421

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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