埼玉県越谷市蒲生西町２丁目１８番１１(蒲生駅・新田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


157,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市蒲生西町２丁目１８番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を157,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市蒲生西町２丁目１８番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市蒲生西町２丁目１８番１１
住居表示 
価格157,000円/㎡
交通施設、距離蒲生、570m
地積105㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が散在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村岡淳二氏による調査レポート

不動産鑑定士村岡淳二
価格157,000円/㎡
個別的要因接面道路方位は北であり、市場競争力はやや劣る。
地域要因地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏の熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず今後とも現在の住環境を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、越谷市並びに隣接市の東武伊勢崎線沿線各駅から10分以内程度の徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者が想定される。対象地の存する住宅地域は落ち着いた住環境である一方で供給が少ないことから地価はほぼ横ばいである。取引の中心となる価格帯は、土地100㎡で1，500万円前後、新築戸建住宅で3，000万円前後である。
一般的要因金融緩和政策が継続して実施されているが、個人消費の伸びは低調である。越谷市の人口は微増傾向であるが、高齢化も進行している。

鈴木正人氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木正人
価格157,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に見られない。北道路で標準的な個別条件である。市場競争力は中位。
地域要因市街地整備事業や大型店舗等の出店計画もなく、既成住宅地域としての特性に変動は見られない。景気の回復傾向から、地価は横ばい。
地域要因の将来予測駅接近の既成住宅市地域で、要因変化のない安定した地域である。格別の変動要因は見られず、小規模住宅、アパートの混在する現状の特性を維持しつつ推移していく地域。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線の概ね越谷市、草加市を圏域とする駅徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は、同線沿線に存する一次取得者及び買替え需要者を含む層である。同一需給圏外からの転入者は少ない。景気の持ち直しや不動産投資の回復傾向から需要が持ち直し、当地区では、地価は横這いとなった。土地は、1，600万円前後、新築戸建物件は、3，000万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因金融、財政、経済の成長政策等から、市場好転の期待が高まっている。地価は下落傾向を脱し、横這いから一部地域で上昇傾向が生じた。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,黒泥土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8626186
北緯 139度7902941

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蒲生駅(地価相場 154,500円/㎡)新田駅(地価相場 142,500円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)越谷レイクタウン駅(地価相場 126,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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