埼玉県川口市大字榛松字中海老田７５７番２(見沼代親水公園駅・草加駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


116,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字榛松字中海老田７５７番２(埼玉県川口市(新郷東部第２−１７１−８−１))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を116,000円/㎡としました。

埼玉県川口市大字榛松字中海老田７５７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市大字榛松字中海老田７５７番２
住居表示(新郷東部第２−１７１−８−１)
価格116,000円/㎡
交通施設、距離草加、3,100m
地積177㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか小工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m区画街路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石田清巳氏による調査レポート

不動産鑑定士石田清巳
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から遠い郊外の住宅地域であるが、徒歩圏住宅地と同様、景気回復に伴い需要は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線及び東武伊勢崎線沿線で、概ね川口市、草加市西部の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち川口市居住者が大半を占める。駅からやや遠い区画整理中の郊外住宅地であるが、現在の経済状況等から需要は安定的に推移している。土地は2000万円程度、新築戸建住宅は3500万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は回復傾向にあり、不動産市場も都市部中心に活況を呈し、利便性良好な東京近接地域である当市の地価も安定傾向で推移している。

浦野一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士浦野一郎
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から離れている郊外の住宅地域で地域要因に特段の変動はない。地価下落に伴い需給も均衡してきており、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測郊外の一般住宅地域として熟成しつつあり、区画整理の進捗とも相まって今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線及び東武伊勢崎線沿線の住宅地域で、概ね川口市、草加市西部の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は川口市郊外で区画整理中の住宅地であり、需給が均衡してきていることから地価はほぼ横ばいで推移している。土地は1，000万∼1，500万円程度、土地建物総額で2千万円台前半∼2千万円台後半が需要の中心である。
一般的要因川口市は人口、世帯数とも微増傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8307509
北緯 139度7791465

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)草加駅(地価相場 133,500円/㎡)谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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