埼玉県川口市戸塚２丁目２６番６外(戸塚安行駅・東川口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


260,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市戸塚２丁目２６番６外(埼玉県川口市戸塚２−２６−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を260,000円/㎡としました。

埼玉県川口市戸塚２丁目２６番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市戸塚２丁目２６番６外
住居表示戸塚２−２６−９
価格260,000円/㎡
交通施設、距離東川口、450m
地積756㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗兼住宅が多い駅に近い商業地域
前面道路の状況北東22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格260,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、立地、環境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因東川口駅を最寄駅とする幹線道路沿いの商業地で、店舗または店舗兼マンションが多い。地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測 店舗兼共同住宅、店舗等を中心とする商業地域であり、今後も同様の状況を維持していくものと予測される。地域要因に大きな変動は認められず、地価は概ね横這いで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR武蔵野線、埼玉高速鉄道線及び京浜東北線沿いで、概ね川口市及びその周辺市の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ法人等である。背後地人口も多い幹線道路沿いであり、潜在的需要はあるものの、地元地権者も多いため土地供給は少ない。郊外の商業地域であり地価は概ね横這いで推移している。取引当事者の状況により取引される価格帯には幅があり、需要の中心となる価格帯が見出せない状況にある。
一般的要因川口市の人口は微増傾向にある。県業況判断はやや足踏み状態であるが、利便性の高い商業地域の地価はやや強含みで推移している。

柏原英明氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原英明
価格260,000円/㎡
個別的要因変動要因は特になく、代替関係にある不動産とはほぼ同程度の競争力を有する。
地域要因周辺地域での郊外型店舗の増加等により商況は停滞気味で、相対的競争力はやや劣る地域であるが、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測東川口駅に近い近隣商業地域であるが、郊外型店舗の増加等により商況はやや停滞気味で、今後も現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線及び埼玉高速鉄道線の駅に近い商業地域及び幹線道路沿いの商業地域で、概ね川口市、蕨市、戸田市及びさいたま市南東部の圏域。需要者は周辺に地縁の強い事業法人、不動産業者等が中心である。周辺の郊外型大型店舗への顧客の流出が見られ、需給関係は若干の弱含み傾向にある。取引される規模、総額はまちまちで個々の事情に左右されがちなため需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因川口市の人口、世帯数ともに微増傾向にある。景気は回復傾向にあるものの、駅への接近性に応じて地価は二極化の傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8613694
北緯 139度7508949

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)浦和美園駅(地価相場 162,500円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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