埼玉県川口市戸塚東４丁目８番９(東川口駅・戸塚安行駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


171,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市戸塚東４丁目８番９(埼玉県川口市戸塚東４−８−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を171,000円/㎡としました。

埼玉県川口市戸塚東４丁目８番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市戸塚東４丁目８番９
住居表示戸塚東４−８−１７
価格171,000円/㎡
交通施設、距離東川口、1,500m
地積156㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ閑静な新興住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川正氏による調査レポート

不動産鑑定士小川正
価格171,000円/㎡
個別的要因南東道路であり、日照等居住の快適性はやや優るが、個別的要因に変動はない。
地域要因東川口駅から若干離れた区画整理済の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測区画整理済の住宅地域であるが、特別の変動要因は認められない。当面は現況を維持して推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線、埼玉高速鉄道線沿線の川口市、さいたま市及び越谷市の住宅地域。需要者の中心は川口市居住者が多くを占める。新興の住宅地域で30∼40歳代の勤労者世帯の需要が強い。やや郊外に位置するが、区画整理済の地域で居住環境はまずまずである。ただ、現状は景気動向等を反映し地価は横這い傾向である。土地は1800万円程度、新築の戸建物件は3300万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市は、人口は増加傾向で推移している。地価はJR川口駅周辺等の利便性の良い地域は若干の上昇、その他の市域は概ね横這い傾向である。

伸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士伸雄
価格171,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済の住宅地域で、特筆すべき開発は見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測区画整理済の住宅地域であり、特段変動要因は認められないことから、現況を維持して推移すると予測する。地価は横這いでの推移と思料する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線の川口市、さいたま市及び越谷市の住宅地域。需要者は川口市居住者が中心となる。最寄駅からはやや距離があるが、区画整理済で居住環境が良好であることから、相応の需要が認められる。土地は2，000万円程度、新築戸建住宅は3，500万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因当市の人口は微増傾向にあり、地価は一部の住宅地や商業地で上昇傾向にあるが、その他の地域や工業地では横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,黒泥土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8743598
北緯 139度7577467

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県川口市大字戸塚字立山４４１６番４埼玉県川口市大字戸塚字下ケ戸２７２２番２埼玉県川口市大字戸塚字榎戸１６７２番５埼玉県川口市大字戸塚字上台５６７９番２外埼玉県川口市大字戸塚字榎戸１７６７番埼玉県川口市大字戸塚字上台５３８８番３外埼玉県川口市大字長蔵新田字中谷５８番２１埼玉県川口市東川口３丁目５番１２埼玉県川口市戸塚２丁目２６番６外埼玉県川口市大字根岸字鹿島１１９７番１６外埼玉県川口市戸塚境町６番６埼玉県川口市戸塚５丁目１３番３埼玉県川口市戸塚東２丁目１３番８内

参考：近隣駅の地価相場

東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)蒲生駅(地価相場 154,500円/㎡)浦和美園駅(地価相場 162,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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