埼玉県越谷市南越谷１丁目２７６９番２(蒲生駅・南越谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


163,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市南越谷１丁目２７６９番２(埼玉県越谷市南越谷１−３−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を163,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市南越谷１丁目２７６９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市南越谷１丁目２７６９番２
住居表示南越谷１−３−２１
価格163,000円/㎡
交通施設、距離新越谷、800m
地積145㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森田裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士森田裕之
価格163,000円/㎡
個別的要因道路方位により日照・通風などの面で優位性があり、選好性が増している。
地域要因徒歩圏に属し利便性に優れていることから、需要は安定している。
地域要因の将来予測既成市街地内に存することから、徐々に建て替えが進ものと思料される。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線の越谷市を中心とし、同線沿いの居住者が主な需要者で、一次取得者を対象とした戸建住宅中心の市場を形成している。また、土地区画整理事業などが進められており、人口も微増で需要は安定しているが、マンションの需要はやや弱い。ただ、都心への回帰現象を反映して総額は低下気味であり、不動産取引の中心価格帯は土地が30坪程度で1000万円代前半、新築戸建住宅で3000万円前後である。
一般的要因消費は低迷しているものの株高・円安もあり、昨年の後半よりやや盛り返している。また、マイナス金利を受け不動産市場全般に堅調に推移している。

小泉努氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉努
価格162,000円/㎡
個別的要因南側で市道に接面しており、方位において優位性が認められる。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因新越谷駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。地価は上昇基調に転じている。
地域要因の将来予測新越谷駅より徒歩圏にある熟成した住宅地域であり、今後も安定的に推移すると予測される。地価水準は上昇に転じており、当面は緩やかな上昇基調で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線を中心に形成される越谷市、草加市、春日部市の住宅地域である。需要者は市内在住の自用目的の一次取得者が中心であるが、大規模画地に関しては分譲目的の建売業者も想定される。南越谷地区は新越谷駅徒歩圏の住環境良好な住宅地であり、安定的な需要が認められることから、地価は上昇基調に転じている。中心価格帯は、土地は面積120㎡程度で2，000万円前後、新築戸建住宅は総額3，500万円前後と判断される。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8719952
北緯 139度7948934

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県越谷市東越谷２丁目９番３埼玉県越谷市大字西方字上手３０２２番１ほか６筆埼玉県越谷市蒲生東町２０１６番１０埼玉県越谷市蒲生２丁目１１３１番１埼玉県越谷市蒲生茜町１２番１３埼玉県越谷市中町９２７番２埼玉県越谷市南越谷３丁目１０２４番３８埼玉県越谷市南越谷１丁目２０番１０外埼玉県越谷市蒲生旭町２３７２番４埼玉県越谷市大沢字飯御免６０３番７

参考：近隣駅の地価相場

蒲生駅(地価相場 154,500円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)新田駅(地価相場 142,500円/㎡)越谷レイクタウン駅(地価相場 126,500円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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