埼玉県川口市戸塚東２丁目１３番８内(東川口駅・戸塚安行駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
191,000円
2016年01月01日に行った埼玉県川口市戸塚東２丁目１３番８内(埼玉県川口市戸塚東２−１３−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を191,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県川口市戸塚東２丁目１３番８内 |
| 住居表示 | 戸塚東２−１３−２０ |
| 価格 | 191,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東川口、1,200m |
| 地積 | 117㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多い区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
奥川大河氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 奥川大河 |
|---|---|
| 価格 | 191,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅からやや距離がある熟成度の高い住宅地域で価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅からやや距離のある区画整然とした熟成度の高い既成住宅地域であり、今後、わずかに残る低利用地に住宅が建設され、徐々に熟成度を増しつつ推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線の川口市及びさいたま市緑区の住宅地域の範囲である。需要の中心は、川口市及びさいたま市周辺に居住する一次取得者であり、子育ての終わった世代の需要もみられる。同市場の中心価格帯は、土地で総額2，500万円程度、新築戸建は4，000万円をやや下回る程度である。 |
| 一般的要因 | 川口市は人口、世帯ともに微増傾向が続いている。高齢化率は県全体よりも低いが増加しつつある。 |
小川正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川正 |
|---|---|
| 価格 | 191,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東道路であり、日照等居住の快適性はやや優るが、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅からほぼ徒歩圏の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は横這い傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅が多く見られる区画整理済の住宅地域であり、特に大きな地域要因の変化は見られない。今後も概ね現状を維持していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR武蔵野線、埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市、さいたま市緑区の圏域。需要者の中心は、同一需給圏のうち川口市居住者が多くを占める。当該地域は最寄東川口駅からほぼ徒歩圏の区画整理済の住宅地で、居住環境は比較的良好であり、戸建住宅用地等に対する需要は相応にある地域であるが、景気動向等を反映し地価は横這い傾向である。土地は2000万円程度、新築の戸建物件は3500万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 川口市は、人口は増加傾向で推移している。地価はJR川口駅周辺等の利便性の良い地域は若干の上昇、その他の市域は概ね横這い傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌,黒泥土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8718849 北緯 139度7535527 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)浦和美園駅(地価相場 162,500円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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