埼玉県川口市大字戸塚字立山４３１４番２(戸塚安行駅・東川口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


196,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市大字戸塚字立山４３１４番２(埼玉県川口市戸塚南３−２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を196,000円/㎡としました。

埼玉県川口市大字戸塚字立山４３１４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市大字戸塚字立山４３１４番２
住居表示戸塚南３−２−５
価格196,000円/㎡
交通施設、距離戸塚安行、600m
地積155㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と空地が混在する区画整理中の住宅地域
前面道路の状況南6.0m区画街路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格196,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、南方位接面で日照等が良好である。個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理中の住宅地域であるが、事業の進捗が緩やかであり、地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測 戸塚安行駅周辺の区画整理が進行中の住宅地域であり、当該事業の進捗に伴い住宅地域として成熟していくと予測される。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する川口市及び周辺のさいたま市、越谷市、草加市等でJR武蔵野線・京浜東北線及び埼玉高速鉄道線沿いの住宅地域である。需要者の中心は川口市及びその周辺市の居住者である。区画整理中の住宅地域であるがその進捗度は緩やかであり、地価は概ね横這い傾向で推移している。土地は2，500∼3、000万円程度、新築戸建住宅は3，500∼4，200万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因埼玉県全体の平均人口増加率よりも川口市内の増加率は高い。市内の地価は市街地はやや強含み、郊外は横這い傾向で推移している。

柏原英明氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原英明
価格196,000円/㎡
個別的要因個別形成に影響を与える特別な要因はなく、競争力の程度に変化はない。
地域要因区画整理中の住宅地域であるが、事業の進捗が緩いものの、一昨年周辺に住居表示が実施された。
地域要因の将来予測現在区画整理中の地域であり、今後も当該事業の進捗に伴い住宅地域として更に熟成していくと予測されるが、その進捗の速度は緩やかである。地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線・京浜東北線及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域で、概ね川口市の圏域。需要者の中心は川口市内及び近郊市町村に居住する一時取得者が多くを占める。周辺は区画整理事業が進行中であるが、未だ空地も見られる郊外の住宅地域であり、区画整理事業の進捗に合わせ生活利便性等の面が改善されている。土地は2，500∼3，200万円程度、新築戸建住宅は3，500∼4，200万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因川口市の人口、世帯数ともに微増傾向にある。景気は回復傾向にあるものの、駅への接近性に応じて地価は二極化の傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8613222
北緯 139度7497728

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県川口市朝日町３丁目３４６番１５埼玉県川口市大字安行藤八字道上４０８番３埼玉県川口市大字戸塚字下ケ戸２７２２番２埼玉県川口市大字戸塚字榎戸１６７２番５埼玉県川口市大字戸塚字上台５６７９番２外埼玉県川口市大字戸塚字上台５３８８番３外埼玉県川口市大字長蔵新田字中谷５８番２１埼玉県川口市戸塚東４丁目８番９埼玉県川口市大字行衛字野伝場２７９番外埼玉県川口市大字行衛字内土手５０６番外埼玉県川口市東川口３丁目５番１２埼玉県川口市戸塚２丁目２６番６外埼玉県川口市戸塚境町６番６埼玉県川口市戸塚５丁目１３番３埼玉県川口市戸塚東２丁目１３番８内埼玉県草加市新栄町字道下２９８番５

参考：近隣駅の地価相場

戸塚安行駅(地価相場 159,000円/㎡)東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)新井宿駅(地価相場 184,000円/㎡)鳩ヶ谷駅(地価相場 150,500円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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