埼玉県川口市東本郷１丁目７番２外(川口駅・川口元郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


130,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市東本郷１丁目７番２外(埼玉県川口市東本郷１−７−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を130,000円/㎡としました。

埼玉県川口市東本郷１丁目７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市東本郷１丁目７番２外
住居表示東本郷１−７−６
価格130,000円/㎡
交通施設、距離県道さいたま草加線、接面
地積2,419㎡
形状不整形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況北10.0m県道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三好徳昌氏による調査レポート

不動産鑑定士三好徳昌
価格130,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特別な変動要因はない。
地域要因地域要因の特別な変動はない。
地域要因の将来予測中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域として熟成した地域であるため、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね川口市、蕨市及び戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の個人・中小法人事業者の他、東京の事業者も見られる。東京へのアクセスの良さもあり、一定の需要が見込める地域ではあるが、昨今の経済状況下において倉庫工場用地として需要が強いのは郊外の大規模地であることもあり、地価ほぼ横ばい傾向にある。取引される価格帯は規模・事情等によりまちまちで中心となる価格帯は見出せない。 
一般的要因景気は一部に弱さが見られるが、緩やかな回復基調が続いている。これに伴い市内の地価は下げ止まり、ほぼ横ばいから上昇傾向にある。

奥川大河氏による調査レポート

不動産鑑定士奥川大河
価格130,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場需要は弱含みであるが、首都高速への接近性が良好であり、価格に大きな影響を及ぼす地域要因の変動はなく推移するものと予測する。
地域要因の将来予測工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、大規模開発の計画もないことから、今後も地域要因の大きな変動はなく、現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性評価対象標準地は、工業地のため埼玉県南東部の広範な工業地に価格牽連性を有するが、同一需給圏は主に川口市、蕨市、戸田市の工業地域の範囲である。需要者の中心は同一需給圏に取引先や関連会社等の地縁を有する中小法人が多く工場用地としての取引が有力である。都心への接近性に優れた工業地域である。画地の個別的要因に強い影響を受けるうえ、購入者の事業規模によって必要となる画地規模が異なるため中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因川口市は人口、世帯ともに微増傾向が続いている。高齢化率は県全体よりも低いが増加しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8236806
北緯 139度758251

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

川口駅(地価相場 521,000円/㎡)川口元郷駅(地価相場 346,500円/㎡)南鳩ヶ谷駅(地価相場 196,500円/㎡)見沼代親水公園駅(地価相場 164,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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