地域要因

店舗・事務所ビルの建ち並ぶ商業地域で、上層階の事務所需要は減退しているが、1階店舗の需要は根強い。また、店舗付共同住宅も見受けられる。

地域要因の将来予測

JR大塚駅北口に近い商業地域であるが、駅南口でJRの駅ビルが平成25年9月に竣工・オープンした。大塚駅の利便性は高まったが、対象標準地の存する北口商業地域は相対的な衰退が懸念される。

価格決定の理由

商業地の取引事例は件数が少なく、位置・形状・環境等により乖離が大きく、価格形成要因の検討を慎重に行った。比準価格は、大塚駅周辺の取引事例を中心に選択して査定したもので、市場性を如実に反映した説得力のある価格である。また、収益価格は店舗兼事務所が最有効使用であることを考慮すれば重視すべき価格といえる。従って、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、周辺に存する他の公示価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線通りである本郷通りに沿接しており、駒込駅にも近く、店舗・事務所の需要は旺盛であり、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

JR山手線駒込駅及び東京メトロ南北線駒込駅に近く、幹線道路である本郷通りに沿接する商業地域であるが、特段の地域要因の変動はないので、概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はJR駒込駅北口に程近い商業地域で、中高層の店舗兼事務所ビルが多く見受けられる地域である。周辺の幹線道路沿いの取引事例から得られた実証的な比準価格と共に、多くの収益物件から求められた収益価格も重視すべき地域につき、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

明治通り沿いの商業地域で、容積率を活かしてマンション市街地化が進んでいる。マンション用地需要は堅調で地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付共同住宅等の建ち並ぶ明治通り沿いの商業地域で、小規模画地の集約化及び高層化が進むものと思われる。なお、政策効果等によりマンション用地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移している。

価格決定の理由

規範性を有する同程度の規模の土地の取引が少なく小規模画地の事例を採用せざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われており、比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、収益価格については池袋駅よりやや距離があり賃料水準が低めなので比準価格に比べてやや低位に求められた。以上から、本件評価においては市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性はやや低いが、池袋との位置関係から需要は比較的堅調。地域要因に大きな変化は無いが、一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

当地域はやや繁華性の低い近隣型の商業地域であり、今後徐々に住宅系用途の比重を高めつつ推してゆくものと予測する。

価格決定の理由

標準地はやや繁華性の低い近隣型の商業地域に存するが、周辺では収益物件のほか、自用物件の取引も見られ、類似の商業地域における取引市場性を反映した比準価格及び最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格はいずれも信頼度は高い。以上より本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

豊島区全般的なオフィス需要の減少に伴う収益性の低下は否めないが、投資物件用地の需要は堅調であり、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中層店舗事務所、低層店舗、共同住宅等が混在する商業地域で、格別の変動要因はなく、しばらくの間現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中低層店舗事務所、飲食店等が混在する普通商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中低層店舗付共同住宅の多く建ち並ぶ折戸通り沿いの近隣商業地域で、地域要因に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

折戸通り沿いに店舗併用住宅と店舗付共同住宅等の建ち並ぶ近隣商業地域で、商況はそれほど活発ではないが、次第に建物の高層化が進むものと判断する。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗付共同住宅と小規模店舗併用住宅等の建ち並ぶ折戸通り沿いの近隣商業地域である。商業集積度が低く、店舗の賃料水準も住宅地並の水準で収益価格も低めに算出された。比準価格は、市場における取引事例に比準して求められた実証的な価格である。本件鑑定評価額については、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

北池袋駅前の繁華性等に劣る近隣商業地域。北側背後では都市計画道路補助82号線が事業中であり、当該地域にも影響を与えるものと思われる。

地域要因の将来予測

北池袋駅前に形成された小売店舗、飲食店舗等の建ち並ぶ近隣商業地域であるが、北側背後では都市計画道路補助82号線が事業中であり、事業の進捗は当該地域の価格形成にも少なからぬ影響を与えるものと思われる。

価格決定の理由

近隣周辺に存する商業地の事例が少なく収集範囲を拡大して事例の収集を行わざるを得なかったが、補修正及び要因比較とも適正に行なわれており、比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、収益性を重視して価格が形成される商業地の評価であるが、価格水準と比較し賃料水準が相対的に低いので収益価格はやや低位に求められた。従って、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR山手線駅徒歩圏に存する、既存の混在住宅地域である。利便性が良好なため安定した需要が認められ、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅及び共同住宅、事務所等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。当該地域は駅接近条件が良好なため事務所や共同住宅も見られるが、賃貸収益を見込んだ投資案件は少なく、自用目的の取引が中心である。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

豊島区全般的なオフィス需要の減少に伴う収益性の低下は否めないが、投資物件用地の需要は堅調であり、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は小売店舗、飲食店舗等が多い商業地域で、格別の変動要因はなく、しばらくの間現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の小売店舗、飲食店等が混在する普通商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR大塚駅南口の複合商業施設が完成したほか、南口駅前広場・地下駐車場の整備が進められており、地域は発展的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は5事例を採用し、規範性の高い事例を中心に決定しており説得力を有する。一方、収益価格は方式の有する着実性等からやや低位に求められたが、対象標準地の最有効使用や想定される需要者には収支採算性を重視する投資家等も想定されることから、斟酌すべき価格と思料する。よって、本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

巣鴨駅に近い成熟した商業地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

JR巣鴨駅に近い中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの成熟した商業地域で、今後も現状を維持して行くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は豊島区及び文京区内の類似地域の5事例を採用し、その中で規範性の高い査定価格から試算されており説得力を有する。一方、収益価格は方式の有する着実性や画地条件の制約等から若干低位に求められたが、賃貸経営目的の需要者も想定されること並びに対象標準地の最有効使用の観点からも斟酌すべき価格と思料する。本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な住宅地として熟成している。地域要因に特段の変動は見られないが、転売されることにより細分化される傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模の低層住宅を中心とした閑静な住宅地で、今後も現状のような住宅地として推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模の大きい一般住宅の多い住宅地域内にあり、土地取引は建売用地以外は収益用目的での取引は少なく、自用目的での取引が多い。従って需要者は居住の快適性を重視して購入物件を決定している。鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向を如実に反映している比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

利区画整然とした住宅地域で、東京メトロの有楽町線、副都心線の2路線が利用できる、良好な交通接近条件も寄与し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

良好な住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、駅接近性に恵まれており、共同住宅も見受けられる住宅地域であるが、自己所有目的の取引が中心であると認められる。近隣地域と類似の周辺地域から、多数の取引事例が得られたので、実証的で、説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域は、若者に人気がある店舗が数多く見受けられる商業地域であり、店舗等の需要は旺盛で、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

通称では、「乙女ロード」と呼ばれる区道に沿接しており、特に、若者に人気のある地域で、今後さらに繁華性は高まるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は繁華性が高く、中高層の店舗兼事務所ビルや、中層店舗ビルが多く見受けられる地域である。類似性の高い取引事例等から得られた実証的な比準価格を重視すると共に、数多くの収益物件から求められた収益価格も重視すべき地域であるので、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上中里駅から徒歩圏内にある街路条件のやや劣る住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートのほか小工場も混在する地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、アパートのほか小工場も混在する地域であるが、一般住宅を中心とした自用目的の取引が多数であり、収益性よりも居住の快適性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域は池袋駅に程近い既成の商業地域であり、繁華性はやや低いが、一般的要因の影響を受け、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

平和通りに沿接する商業地域で、特段の地域要因の変動はなく、概ね現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、JR池袋駅北口から徒歩圏内に位置する中層の店舗兼共同住宅が多く見受けられる地域である。類似の商業地域の取引事例から得られた、実証的で説得力の高い比準価格にやや重きを置き、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は両者の指定を受けている。

地域要因の将来予測

中低層共同住宅の他、作業所も多く見られる住宅地域であるが新規の作業所立地は殆ど見られない。将来的には住宅地域として純化すると思われるが当面は現状のまま推移と予測する。

価格決定の理由

周辺の取引は住宅地としての市場性を具現した個人の自己使用目的及びエンドユーザーへ販売目的の不動産業者の取引が中心である。地域には賃貸マンション、作業所等も多く見られるが収益性に着目した取引は主流ではなく、価格形成は住宅地域としての市場性に拠る部分が大きいものと認められ、相対に収益価格は低位となった。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層マンションが多く、住宅も見られる住宅地域で、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

主に中層マンションが建ち並ぶ住宅地域で、当分の間は現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅のほか戸建住宅も見られる住宅地域である。不動産業者や投資家等による事業目的や収益目的としての取引が考えられる。需要者は市場性のほか収益性をも考慮して取引を行うものと思料する。本件では、共同住宅地としての利用が可能な規模のやや大きい取引事例に基づいた市場性を反映した比準価格を重視して収益価格と関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特になし。

地域要因の将来予測

既成の一般住宅地域であり、今後とも小中学校一貫校に隣接する閑静な住環境を維持するものと予測する。市場に供給が少なく、需要強く地価水準は上昇にあるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅、アパート等が混在する地域であるが、近隣地域及び類似地域においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格をも比較考量し、単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

近隣では商業施設が開業したほか、区役所新庁舎移転も完了し、客足の流動性の変化及び増加が期待される。

地域要因の将来予測

繁華な商業地域に位置しており、周辺での複合施設の開業を始めとして、今後徐々に収益性を高めつつ推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

やや広域的観点から収集した事例を基礎として比準価格を試算したが、高度商業地の取引市場を反映している点で実証的である。また収益価格はやや低めに試算されたが、対象標準地は高度商業地域に位置し需要者は収益性を指標として意思決定する傾向にあることを考慮の上、本件では比準価格及び収益価格を関連づけるとともに、周辺における標準地の価格水準等をも考慮し鑑定評価額を決定した。

地域要因

中層マンションの中に戸建住宅や空地も見られる住宅地域。今後は建替等により画地の高度利用化が進むものと思われる。

地域要因の将来予測

中層マンション等が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域で、今後は小規模画地の集約化及び高度利用化が進むものと思われる。なお、地価は上昇傾向にて推移している。

価格決定の理由

標準地と同じ広幅員の街路沿いの事例が少なく細街路沿いの事例をも採用せざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われており、比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、近隣周辺には数多くの賃貸物件が存するが、収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成される住宅地の評価なので収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存の高台の閑静な住宅地で、需要は多いが、供給は少ない地域。

地域要因の将来予測

高台の閑静な住宅地で、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

低層戸建住宅が多い地域で、近隣地域及び類似地域においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己利用の取引が多い地域である。近隣地域周辺の標準地と同等な取引事例を多く採用できたため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめて、単価と総額との関連にも重視して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

池袋駅からサンシャインシティに向かう60階通りに近接しており、顧客の通行量も増加しており、需要は増大傾向にあり、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

池袋駅界隈で屈指の繁華街であり、大規模商業施設の建築も多く見受けられる60階通りに、近接する地域であり、今後も繁華性が増大するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は繁華性が高く、中高層の店舗兼事務所ビルや、中層店舗ビルが多く見受けられる地域である。周辺の取引事例等から得られた実証的な比準価格と共に、数多くの収益物件から求められた収益価格も重視すべき地域につき、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池袋駅北口に広がる商業地域の一部であるが地域要因に大きな変化は無い。一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中高層店舗付事務所ビルを中心とする商業地域で有り、地域要因に特段の変化は無く、今後しばらくは現状を維持しつつ推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は中高層店舗付事務所ビルを中心とする商業地域に存しており、収益物件のほか、自用物件の取引も見られ、商業地域における取引市場性を反映した比準価格及び、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格はいずれも信頼度は高い。以上より本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。