東京都北区上中里１丁目２６番１８外(梶原駅・荒川車庫前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


483,000円

2017年01月01日に行った東京都北区上中里１丁目２６番１８外(東京都北区上中里１−２６−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を483,000円/㎡としました。

東京都北区上中里１丁目２６番１８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都北区上中里１丁目２６番１８外
住居表示上中里１−２６−１０
価格483,000円/㎡
交通施設、距離上中里、370m
地積105㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い高台の既成住宅地域
前面道路の状況東5.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田雅一
価格483,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の高台の閑静な住宅地で、需要は多いが、供給は少ない地域。
地域要因の将来予測高台の閑静な住宅地で、現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、23区内の最寄駅徒歩圏の住宅地であるが、需要者の過半は、駒込駅、上中里駅徒歩圏内の居住者である。本駒込、駒込、中里、上中里、田端地区は、供給が少なく、需要が多い地域であり、土地は、70∼80㎡で3200万円∼4000万円前後が需要の中心と見られる。新築建売住宅では5000万円∼6000万円前後が需要の中心とみられる。
一般的要因区内人口は微増、世帯分離、単身者増加により世帯数は増加。不動産取引件数が横ばい傾向で、区内在住外国人増加傾向にあり地価強含み。

美和子氏による調査レポート

不動産鑑定士美和子
価格483,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から近く住環境も整っており、山手線駒込駅も利用可能な需要の多い地域である。地域要因の特段の変動はない。
地域要因の将来予測地域は最寄駅から近い街区の整った高台の既成住宅地域。中低層住宅が建ち並ぶ熟成した地域であるため、今後も現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として、北区東部の高台に位置する住宅地域。地域の需要者の中心は、北区を含め周辺区内に居住する個人や地元開発業者等。山手線内に比し若干ステイタス性には劣るものの、高台に位置する熟成した住環境の良い住宅地域であり需要は旺盛である。一方供給は少なく、取引価格の上昇基調は続いている。新築戸建住宅で、5000万円から6000万円台が取引の中心。
一般的要因平成28年中には円高、インバウンド消費の減速等が見られたものの、区内人口は微増し、不動産の取引価格は上昇が続いた。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7443969
北緯 139度7488743

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

梶原駅(地価相場 413,000円/㎡)荒川車庫前駅(地価相場 419,000円/㎡)上中里駅(地価相場 439,500円/㎡)尾久駅(地価相場 425,000円/㎡)栄町駅(地価相場 408,000円/㎡)王子駅(地価相場 413,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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