東京都豊島区駒込４丁目１５番４１(巣鴨駅・駒込駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


624,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区駒込４丁目１５番４１(東京都豊島区駒込４−１０−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を624,000円/㎡としました。

東京都豊島区駒込４丁目１５番４１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区駒込４丁目１５番４１
住居表示駒込４−１０−１６
価格624,000円/㎡
交通施設、距離駒込、500m
地積1,877㎡
形状(2.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層マンションのほか一般住宅等もある住宅地域
前面道路の状況北東6.0m区道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平松美恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士平松美恵子
価格624,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性、住環境良好な住宅地域でマンション、戸建とも需要は堅調であり地価は上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測JR駒込駅に比較的近いマンションの多い住宅地域で環境が良く、今後も現状を維持すると予測する。昨今のマンション需要を反映し、地価は上昇傾向を維持している。
市場の特性同一需給圏は、主に豊島区または周辺区の山手線各駅から徒歩圏の戸建とマンションが混在する住宅地域。需要者の中心は、大手または中堅のマンションディベロッパーと考えられる。住環境がよくマンション用地は業者間の競合もあり、一般住宅に比し高値で取引される傾向にある。ファミリータイプのマンションは6，000万円前後が取引の中心で、1500㎡程度の土地は9億円から11億円程度が中心価格帯である。
一般的要因税制、低金利等各種政策により、住宅需要は堅調に推移し、マンション需要も堅調で、上昇傾向が継続している。

森久子氏による調査レポート

不動産鑑定士森久子
価格624,000円/㎡
個別的要因マンション用地に適した規模の整形地である。個別的要因に特段の変動は見られない。
地域要因JR山手線駅徒歩圏に存する、利便性及び居住環境良好な住宅地域である。マンション・戸建ともに住宅需要は堅調で、地価は上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測JR駒込駅から徒歩圏内にあり住環境が良好な住宅地域でマンション等が多い。今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、豊島区及びその周辺区を中心とするマンション需要が見込まれる住宅地域である。主たる需要者は、中堅・大手マンションデベロッパーと考えられる。当該地域は居住環境に恵まれており、マンション用地需要は堅調と認められる。市場の中心価格帯は、土地面積1，500㎡程度で総額8．5億∼10億円程度である。また新築マンションはファミリータイプで概ね6，000万円程度と把握される。
一般的要因低金利の継続や景気の回復傾向等を背景に、豊島区内の住宅地の需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7371384
北緯 139度7419312

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)駒込駅(地価相場 624,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)千石駅(地価相場 762,500円/㎡)西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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