東京都豊島区駒込７丁目７９５番１１(上中里駅・巣鴨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


419,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区駒込７丁目７９５番１１(東京都豊島区駒込７−１４−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を419,000円/㎡としました。

東京都豊島区駒込７丁目７９５番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区駒込７丁目７９５番１１
住居表示駒込７−１４−１５
価格419,000円/㎡
交通施設、距離駒込、950m
地積80㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、アパート等の建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

牛木啓貴氏による調査レポート

不動産鑑定士牛木啓貴
価格420,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からやや距離を有するが、豊島区内の住宅地需要は堅調に推移し、地価上昇が継続している。
地域要因の将来予測最寄り駅から若干距離を有し、戸建住宅と共同住宅の混在する古くからの住宅地である。今後も現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は豊島区内に存する住宅地域である。主たる需要者は豊島区内外の居住を目的とした個人等である。最寄り駅から距離を有するが、豊島区内の住宅地需要は堅調である。最近は敷地を小規模画地に細分化し総額を抑えた形での分譲も見られるようになっている。立地条件や画地規模等により土地単価は異なるが、新築建売住宅の取引価格帯は4千万円∼6千万円程度が中心である。
一般的要因アベノミクス等の各種施策により日本経済は回復基調が継続しており、都市部を中心に地価は上昇している。

殿原玲子氏による調査レポート

不動産鑑定士殿原玲子
価格418,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや距離があるが、区内の住宅需要は安定している。景気回復に伴い地価は引き続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅と共同住宅が混在する古くからの住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、当面は現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山手線沿線の巣鴨∼駒込間における戸建住宅及び共同住宅が建ち並ぶ豊島区北東部エリアを中心とする住宅地域である。住環境の熟成した古くからの住宅地であり、街区は雑然としている。需要者は豊島区内の一次取得者層が中心であるが、隣接区からの転入者も見られる。地価水準は立地条件や画地規模等により一様に把握し難いが、80㎡程度の土地で3∼4千万円、新築戸建住宅では5∼6千万円程度となっている。
一般的要因海外経済の不確実性が懸念されるものの日本経済は緩やかな回復基調にあり、良好な資金調達環境のもと都心部における不動産需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7404473
北緯 139度7406472

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上中里駅(地価相場 439,500円/㎡)巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)駒込駅(地価相場 624,000円/㎡)西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)栄町駅(地価相場 408,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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