東京都北区西ケ原３丁目４０番９(栄町駅・上中里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


431,000円

2017年01月01日に行った東京都北区西ケ原３丁目４０番９(東京都北区西ケ原３−４０−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を431,000円/㎡としました。

東京都北区西ケ原３丁目４０番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都北区西ケ原３丁目４０番９
住居表示西ケ原３−４０−１２
価格431,000円/㎡
交通施設、距離西ケ原、520m
地積127㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青山弘平氏による調査レポート

不動産鑑定士青山弘平
価格430,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段大きな変動は認められないが、新規の住宅地の供給は敷地の細分化が進んでいる。
地域要因の将来予測当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は北区を中心とするJR京浜東北線、埼京線、都営三田線、東京メトロ南北線沿線の各駅から徒歩圏内の住宅地域及び混在地域の存する圏域である。主たる需要者は北区及び周辺区の居住者を中心とした1次取得者層及び買換層が中心となる。居住用不動産に対する需要は依然、堅調に推移している。市場の中心価格帯は60㎡∼80㎡程度の土地で2500万円程度から3500万円程度、新築戸建は5000万円から6000万円程度である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で推移している。取引件数はほぼ横ばいで推移しているが、居住用不動産に対する需要は、依然、堅調である。

岩本育子氏による調査レポート

不動産鑑定士岩本育子
価格432,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られず、閑静な住環境を維持し、地価は引き続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で、当面、現状のまま推移すると予測する。地価水準は、地域要因に特段の変動がない中、異次元緩和下の低金利継続で、引き続き上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、東京メトロ南北線西ヶ原駅、JR山手線駒込駅等から徒歩圏内の北区南部を中心として、豊島区にまたがる住宅地域である。需要者の中心は、北区居住者等地縁的選好性を有する者であるが、利便性の高さ等に魅かれて、都内他地域からの転入も見られる。近年は、4年ほど前に需給が均衡し、それ以降需要が供給を上回る状況で地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、土地で3000万円台、新築住宅で5000∼6000万円台と把握される。
一般的要因区内人口は微増傾向であるが、消費増税の再延期等により、取引件数は概ね横ばいである。相続税対策や資産運用目的等の貸家着工は堅調に推移。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7451356
北緯 139度7380777

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栄町駅(地価相場 408,000円/㎡)上中里駅(地価相場 439,500円/㎡)王子駅(地価相場 413,000円/㎡)西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)梶原駅(地価相場 413,000円/㎡)駒込駅(地価相場 624,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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