東京都北区栄町１９番５(梶原駅・栄町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


330,000円

2017年01月01日に行った東京都北区栄町１９番５(東京都北区栄町１９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を330,000円/㎡としました。

東京都北区栄町１９番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都北区栄町１９番５
住居表示栄町１９−１６
価格330,000円/㎡
交通施設、距離上中里、720m
地積170㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートのほか小工場も混在する地域
前面道路の状況東3.9m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神道和弘氏による調査レポート

不動産鑑定士神道和弘
価格330,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上中里駅から徒歩圏内にある街路条件のやや劣る住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測一般住宅、アパートのほか小工場も混在する地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線及び都電荒川線沿線の各駅から徒歩圏で、北区及び荒川区の一部を含む圏域。市場参加者の属性は北区居住者が大半を占めるが、同一需給圏外からの転入も見受けられる。上中里駅から徒歩圏内にある住宅地であるため、需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地2，000万円∼2，500万円（60㎡程度）、新築戸建4，000万円∼4，500万円前後である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、住宅需要は引き続き堅調で取引価格は上昇傾向で推移。

佐藤麗司朗氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤麗司朗
価格330,000円/㎡
個別的要因方位の優位性はあるが、地域内において標準的な画地であり、個別的要因に変動はない。市場競争力は普通であるものと思料する。
地域要因一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測住宅地として熟成しており、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は北区及びJR京浜東北線、地下鉄南北線沿線の各駅から徒歩圏の住宅地域で、需要者は同一需給圏内の居住者が大半である。当該地域は一般住宅、共同住宅等が多く見られ、住環境も良好であり、景気回復基調の中、需給動向は堅調に推移している。土地の場合1平米当たり300，000円∼400，000円程度、新築戸建住宅で総額4，000万円∼5，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加している。景気の回復基調が継続する中で、取引件数はほぼ横ばいながら、取引価格には上昇傾向が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7505879
北緯 139度7455019

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

梶原駅(地価相場 413,000円/㎡)栄町駅(地価相場 408,000円/㎡)上中里駅(地価相場 439,500円/㎡)王子駅(地価相場 413,000円/㎡)荒川車庫前駅(地価相場 419,000円/㎡)尾久駅(地価相場 425,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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