地域要因

駅徒歩圏に位置し、規模も比較的小さく値頃感はあるが街路が狭小で需要はやや低調である。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。景気は回復しているが地価は下落傾向が継続している。今後も暫くはこの傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺は自用の小規模戸建住宅が多く、対象標準地より規模の大きいアパート等が散在している。自用目的の取引が多く、収益物件は転勤等の一時的なものに限定され、対象標準地の規模は収益物件としては小さく、賃貸住宅の想定は困難である。よって収益還元法は適用せず比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に徒歩圏内に立地する生活利便性に優れた住宅地域である。需給バランスは安定的に推移しており地価は緩やかな上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は大和八木駅へ徒歩圏内に立地し、小規模住宅とアパ−トが混在する住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動は無く、当面現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して試算したものであり、現下の市況を忠実に反映し規範性が高い。標準地の存する地域は収益物件も見受けられるが相続対策等の目的に留まり、自用目的の戸建住宅が大半の面的位置を占める。こうした地域性のため規範性ある賃貸事例の収集がでず収益還元法の適用は見送っている。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

橿原市内において相対的に衰退傾向にある商業地域であることから、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

路線沿いの商業地域であるが、純粋な店舗用地の需要が減退しつつあり、店舗兼住宅地域に移行しつつある。このため、地価水準は横ばいもしくは、やや下落傾向で推移している。

価格決定の理由

商業地であるため、収益性の観点からの検証を重視すべきではあるが、需要者が地域限定的な地縁性の強い個人事業者が多いと考えられ、また商業地域としての繁華性が低い地域であるため、収益性が反映されず、やや低めに求められた。よって比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検証を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏にあり、生活利便性が高い地域であるが、近鉄南大阪線沿いの住宅地の人気が低調なため、若干ながらも地価の下落が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、既に市街地としての熟成度が高いことから、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺には標準地と同程度の規模の共同住宅が見受けられないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は比較的良好ではあるが、一般的要因の影響も受け、需給動向はかなり、安定している。

地域要因の将来予測

需給動向に関しては概ね横ばいである。一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で推移すると予測される。

価格決定の理由

規模等をも考慮すれば規範性の高い共同住宅等の収益物件の資料はほぼ皆無であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。一方、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っていることから比準価格には説得力が認められる。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との秤量的検討等を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、昨今の景気回復基調から、当地域の地価は若干の回復傾向にあるものと考える。

地域要因の将来予測

 最寄駅に近く中規模の店舗が多い国道沿いの路線商業地域で、今後の熟成が期待できるものと予測される。地価水準は、横這いから若干の上昇傾向で推移していくものと考える。

価格決定の理由

 近隣地域は中規模の店舗が多い路線商業地域であり、上記のとおり比準価格及び収益価格を試算した。収益価格は、景気回復基調の中にあるものの、依然として空室の増加や賃料水準の低下等の継続により、若干低位に試算されており、その説得力は低い。したがって、収益価格は参考に留め、信頼性のある取引事例により試算された比準価格を採用し、また代表標準地との検討を十分に踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

街路の幅員がやや狭いものの、大和八木駅から徒歩圏の利便性に優れた住宅地域で、街区も整然としていることから、地価の上昇幅が拡大している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ利便性に優れた住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は橿原市中心部の「大和八木」駅から徒歩圏に位置し、周辺には賃貸用の共同住宅等の収益物件も多く見られるが、対象標準地の画地規模を考慮すると、事業採算性の観点から共同住宅の建設を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。快適性や利便性が重視される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にあり、商業施設も近く、大和高田市内では人気が高い住宅地域であり、需給均衡の状態にあるため、地価は近年横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、鑑定時現在、市街地としての熟成度が既に高いことから、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には同程度の規模の賃貸物件も見受けられないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、地価はやや下落もしくは横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。中古住宅を含め取引は低迷しており、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とし、周辺には共同住宅も見られるが、主要な取引は自己使用目的の取引である。標準地の規模等の関連で収益価格は試算できなかった。従って本件の場合、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模開発された住宅団地内の商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、地価も安定している。

地域要因の将来予測

大規模開発された住宅団地内の商業地域として熟成してきており、地域要因を変化させるような大きな要因も見られず、今後も現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

大規模な住宅団地内の居住者を対象とした近隣商業地域である。賃貸需要の低下、建築コストの上昇等の影響で、収益価格はやや低位に求められた。本来収益価格を重視すべきではあるが、繁華性はそれほど高くなく、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等からも規範性にやや劣る。したがって、本件においては、収益価格は参考にとどめ、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業集積度の高まりが期待される橿原市の中心商業地域であり、店舗需要等についても一定の引き合いが認められ、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域では、地縁者等による自用目的での売買が比較的多く、不動産取引に当たって、市場における実際の取引価格を指標として売買価格が決定されるケースも目立つ。また、売買取引が稀であるため、投資対象としての市場は成熟しておらず、収益性が直ちに不動産の経済価値を形成する状況に至っていない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業の中心は幹線道路沿いの路線商業地域へ移行しつつあり、景気の不透明感と相俟って、当該地域の不動産取引は低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は駅に近い近隣型の商業地域であるが、店舗の需要は全般的にやや低く、また賃貸収益市場の成熟の程度もやや低く自用目的の取引が中心と考えられる。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のように決定した。

地域要因

接近条件・環境条件が相対的に劣る住宅地域であり、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか駐車場及び未利用地も見られる住宅地域であるが、今後とも現状維持と予測する。景気は回復傾向にあり、需要はまだ弱含みであるが、地価水準はやや下落から横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

橿原市の中心部からややはずれているものの、周辺には賃貸用住宅も見られるが、画地条件から経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、小規模開発による戸建住宅等の自用目的の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は概ね安定している。一般的要因の影響もあるが、需給動向は未だ弱含みから概ね横ばいである。

地域要因の将来予測

一般住宅地域としては熟成しており、今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で価格はやや弱含み∼横ばいで推移すると予測される。

価格決定の理由

収益物件はほとんどなく、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しなかった。比準価格を求める際の事例資料は比較的規範性の高いものを複数得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。したがって、本件においては比準価格が説得力を有している価格であると判断し、これを採用し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

一般的要因の影響を受け、市内の商業地の需要は低調で、大和高田駅に近い商店街であるにも関わらず、地価の下落が依然継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、空き店舗も多く、商業地域としては衰退化傾向にあり、住宅地としての利用が徐々に増加していく地域と予測する。

価格決定の理由

収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映して、やや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的である。本件では、市場性を反映した比準価格を相対的に重視することとし、代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅が存する古くからの住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は既成の農家住宅地域であり、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持して推移するものと判断される。地価水準については現下の地域動向から依然下落基調にあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は農家住宅が建ち並ぶ従来からの既成住宅地域で、アパート等の収益物件は見受けられない。居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっており、賃貸市場が未成熟な住宅地域であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に大きな変化はみられない。最寄駅から徒歩圏であるが、沿線の利便性がやや劣り、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測される。地価は依然としてやや弱含みと思われる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。戸建住宅が諸事情により賃貸に供される程度であるため、賃貸市場が成熟していない現状からは賃料水準として適正なものを見出しにくく、収益還元法の適用は断念した。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であるため、実証的で市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏で規模も比較的小さく値頃感はあるが街路狭小で需要はやや低調である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等も見られる駅徒歩圏内の住宅地域であり、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。景気は回復しているが地価は下落傾向が続いている。今後も暫くはこの傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺は自用の小規模戸建住宅が多いものの駅徒歩圏にあるため対象標準地より規模の大きいアパート等が散在している。自用目的の取引が多く、収益物件は転勤等の一時的なものに限定され、対象標準地の規模は収益物件としては小さく、賃貸住宅の想定は困難である。よって収益還元法は適用せず比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に金融機関、官公庁施設等もある当市の中心的な商業地域である。地域要因に特段の変動は認められず、繁華性に変化はなく地価は安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗、金融機関等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測される。地価は横ばいで推移すると思われる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は店舗、金融機関等が建ち並ぶ商業地域である。事業用不動産の賃貸市場の熟成度はやや低く、周辺のテナント市場の動向を反映して賃料水準は低迷し、収益価格はやや低位に算出されたものと考えられ、その信頼性は相対的に劣っている。一方、比準価格は多数の取引事例から選択採用して求めたものであり規範性は高い。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、指定基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地からやや離れた、古くに開発された市街化調整区域内の住宅地域であり、選好性は低く、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。景気は回復傾向にあるものの需要はまだ弱含みであり、地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の開発団地であるため、賃貸需要がほとんどなく収益価格は試算しなかった。当該地域は、自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案して求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

奈良県中和地区随一の名声を誇る閑静な住宅地域であり、市場に供給される物件が少なく、稀少性も認められるため、地価は依然上昇を続けている。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域として従来から根強い需要が認められる地域である。熟成度は高く、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、周辺においてアパート等の収益物件はほぼ皆無であるために賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。不動産売買においては、自己使用目的の取引が支配的と認められ、居住快適性が重視される地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模建売一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持して推移すると判断される。地価は現下の地域動向等から、依然下落基調にあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は中規模一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件はほぼ見受けられない。居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっており、賃貸市場が未成熟な住宅地域であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有する住宅地域で、地域要因について特段変動は認められず、需要も静態的に推移しており、地価の下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅への接近性に優れているとは言い難いものの、周辺には低層の賃貸用共同住宅が見られる。しかし、対象標準地の画地規模等を考慮すると、事業採算性の観点から共同住宅の建設を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は、横這い傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面現状を維持するものと予測する。中和幹線周辺の住宅地の需要は堅調であるが、小規模画地が中心の当地域の住宅地の地価は、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は自用目的での取引が中心の小規模低層戸建住宅地域である。周辺地域には収益用不動産も存するが、対象標準地は地積が小さく、また地価に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格を算出しても相当低位に試算されるものと判断する。したがって、収益還元法は適用せず、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡に十分留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

県道沿いの路線商業地域に存し、地域要因について特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

近隣地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価はやや強含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に存する規範性の高い複数の取引事例を基に試算しており、取引実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、最有効使用の建物の想定、純収益の算定等、試算過程において多くの想定要素が介在するため相対的に規範性は低い。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を主とする住宅地域である。特筆するような地域要因の変動要因は見当たらない。一般的要因や生活利便性との関連で概ね安定的に推移。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていないので、当面現状のまま推移するものと推定する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して比準価格を試算した。こうして得られた価格は現下の市況を忠実に反映し客観性が高い。一方、標準地の存する地域は自用目的の戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟である。こうした地域の特性のため賃貸事例の収集ができず、収益還元法の適用を見送っている。以上より代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの路線商業地域において、新たな店舗の立地も見られ、景気の回復と相俟って徐々に需要は強くなっている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗、営業所が見られる路線商業地域で、特段の変動要因はないため当分は現状維持と予測する。景気回復とともに業務用地の需要も持ち直し、地価水準は横ばいからやや上昇と予測する。

価格決定の理由

幹線道路沿いの路線商業地域に位置し、収益価格は重視すべき価格であるが、賃貸物件が少なく賃貸市場の成熟の程度は低く自用の店舗等が多く見られることから、収益価格は信頼性がやや劣る。比準価格は、広域的な観点から収集した取引事例により求め、路線商業地としての稀少性を反映しており、相対的に信頼性・説得性は高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

競争関係にある大規模店舗の進出及び一般的要因の影響も一段落し、需給動向は概ね落ち着きを見せ始めるも、未だ予断は許されない状態である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件地域は橿原市内の商業地域であり、中心となる需要者は収益性も重視しているが、収益価格により取引を行うまでには至っていない。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が強い。本件ではこのような市場参加者の観点から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、比準価格を重視して、収益価格を参考にして、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

一般住宅を主体に共同住宅も見られる住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺は一般住宅が中心に建ち並ぶ住宅地域で、周辺に共同住宅も見られるものの、居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっている。賃貸需要は弱く、賃貸市場が未成熟な住宅地域であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、前年対象標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅のほか農地も残る住宅地域に存し、地域要因について特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅のほか営業所等があり、農地も残る住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地は住宅のほか農地も残る住宅地域に存しており、最寄駅からやや遠いため賃貸需要が弱く、賃貸住宅等の収益物件は極めて少ない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道沿いの事務所、店舗等を中心とする商業地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められず、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は事務所、店舗、一般住宅等が混在する商業地域である。御所市内の商業地域における取引事例は少なく、広域的に事例を収集したが、適正に要因比較がなされており、比準価格の相対的な信頼性は高い。一方収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。