奈良県橿原市今井町４丁目４２８番(畝傍駅・大和八木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,100円

2017年01月01日に行った奈良県橿原市今井町４丁目４２８番(奈良県橿原市今井町４−５−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,100円/㎡としました。

奈良県橿原市今井町４丁目４２８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県橿原市今井町４丁目４２８番
住居表示今井町４−５−２３
価格74,100円/㎡
交通施設、距離大和八木、1,200m
地積191㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多く古い街並みが残る住宅地域
前面道路の状況北3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野匡弘氏による調査レポート

不動産鑑定士小野匡弘
価格74,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は、横ばい傾向にあると考える。
地域要因の将来予測 中規模一般住宅が多く古い街並みが残る住宅地域であり、今後とも伝統的建造物群保存地区内の住環境を維持していくものと予測する。当該地域の地価は、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 近隣地域の同一需給圏は近鉄大阪線「大和八木」駅を中心として約2㎞程度までの住宅地域の圏域。需要者は奈良県中南部の居住者が中心と考える。近隣地域は従来から「大和八木」駅から徒歩約15分程度の伝統的な街並みの住宅地で、供給が稀少なため、地価はほぼ安定しているものと思われる。土地は1，500万円前後、中古戸建住宅は2，000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因 景気は持ち直し傾向にあるが、可処分所得の減少等から個人消費は依然として低調に推移しているものと考える。

三和浩氏による調査レポート

不動産鑑定士三和浩
価格74,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域と比較して街路条件が悪く、利便性も高くはない地域だが、歴史的な風情が残る伝建保存地区内に存しており、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする伝統的建造物群保存地区内の住宅地域であるため、町並みの維持保存が図られていることから、地域要因に変動は認められず、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、橿原市の中心部近くに位置する近鉄各線及びJR桜井線沿線の住宅地域が中心となるが、対象標準地の存する「今井町伝統的建造物群保存地区」の指定エリアについては、需要者が歴史的な町並みを選好する傾向が強いため、同一需給圏の範囲を明確に把握することは困難である。また、同エリアにおいては、不動産の取引件数が少なく、取引価格にも幅が見られるため、市場における取引の中心価格帯を見出し難い状況にある。
一般的要因大和八木駅及び橿原神宮前駅から徒歩圏に存する住宅地の需要は安定しているものの、他の地域に対する需要は弱含みで、地価の二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5070535
北緯 135度7860516

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県橿原市曲川町字五条４４９番３奈良県橿原市内膳町４丁目４８番４奈良県橿原市曾我町字水畔８９８番８奈良県橿原市八木町１丁目５２５番２９奈良県橿原市土橋町字五反田２１１番奈良県橿原市八木町１丁目５０１番１２奈良県橿原市葛本町字カケ添３７８番２奈良県橿原市繩手町字南カイト２３６番１奈良県橿原市城殿町字カナイケ２６６番４奈良県橿原市小綱町３７１番９奈良県橿原市木原町字中田１９番７奈良県橿原市内膳町５丁目１３８番３外奈良県橿原市中曽司町字丁角１９４番１２奈良県橿原市醍醐町字正ノ坪３６０番３外奈良県橿原市新口町７３番２５奈良県橿原市石川町字風呂ノ谷４５０番１０奈良県橿原市城殿町字金池２５４番７奈良県橿原市内膳町３丁目１０４番１３奈良県橿原市大谷町字赤土８２番８奈良県橿原市八木町３丁目８５番１１奈良県橿原市山之坊町５４１番奈良県橿原市八木町１丁目５２５番１８奈良県橿原市内膳町１丁目１７８番８奈良県橿原市内膳町５丁目１４０番１外奈良県橿原市新賀町字角田１５７番２奈良県橿原市五井町１８７番５奈良県橿原市醍醐町３６０番３外

参考：近隣駅の地価相場

畝傍駅(地価相場 79,800円/㎡)大和八木駅(地価相場 80,650円/㎡)真菅駅(地価相場 81,900円/㎡)畝傍御陵前駅(地価相場 75,000円/㎡)金橋駅(地価相場 77,750円/㎡)新ノ口駅(地価相場 80,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード