奈良県大和高田市神楽２丁目２２０番１(大和高田駅・高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


110,000円

2017年01月01日に行った奈良県大和高田市神楽２丁目２２０番１(奈良県大和高田市神楽２−１２−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

奈良県大和高田市神楽２丁目２２０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県大和高田市神楽２丁目２２０番１
住居表示神楽２−１２−３４
価格110,000円/㎡
交通施設、距離大和高田、400m
地積683㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況診療所兼学習塾
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況東12.0m県道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木村浩次郎氏による調査レポート

不動産鑑定士木村浩次郎
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因について特段の変動は認められない。
地域要因県道沿いの路線商業地域に存し、地域要因について特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと思料される。
地域要因の将来予測近隣地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価はやや強含みで推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は概ね奈良県中和地区内の路線商業地域である。需要者は沿道型店舗の事業者のほか、マンション開発業者なども考えられる。近隣地域は大和高田駅から比較的近い県道沿いの路線商業地域であり、当該県道沿いには近年大型店舗の出店が多く見られ、商業集積度が高まりつつあることから需要は底堅い。需要の中心となる価格帯については、画地規模等の個別的要因にばらつきがあるため把握は困難である。
一般的要因周辺市町の大型商業施設への顧客流出等により、大和高田市の商業地の需要は減退傾向にあるが、路線商業地の店舗出店意欲は回復基調にある。

倉田智史氏による調査レポート

不動産鑑定士倉田智史
価格110,000円/㎡
個別的要因画地規模の標準的な整形地であり選好性・代替性に特段の低下は認められない。
地域要因当該地域は幹線道路沿いの商業地域であるが駅徒歩圏で利便性良く、共同住宅用地等、用途の多様性もあり需要は比較的堅調。
地域要因の将来予測店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域北方の中和幹線交差点付近で商業繁華性の高まりが見られる。近隣地域については今後も当面は現状程度の推移が予想され、地価は緩やかな上昇傾向と思われる。
市場の特性同一需給圏は概ね大和高田市及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は沿道型店舗を運営する事業者が中心と思われるが駅徒歩圏で利便性も良好なことから事務所若しくは共同住宅地としての需要も考えられる。景気は回復しており付近で商業地の取引も散見される様になった。地積は概ね600∼800㎡、需要の中心価格帯は取引が未だ多いとは言えず把握は困難。需要は比較的堅調と思われる。
一般的要因当市は既成市街地周辺の小規模開発が多く人口は減少。地価は下落継続、立地条件によりばらつきはあるものの景気回復により需要は高まりつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5228315
北緯 135度7429413

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県大和高田市内本町１８２１番奈良県大和高田市大字土庫字高橋４０４番１奈良県大和高田市大字神楽字西四反田２１２番４外内奈良県大和高田市永和町１５７９番奈良県大和高田市北本町７３番１５奈良県大和高田市大字築山字赤阪２５２番１２奈良県大和高田市幸町１０番１７奈良県大和高田市高砂町１６７番５外奈良県大和高田市三和町３５６番９

参考：近隣駅の地価相場

大和高田駅(地価相場 77,600円/㎡)高田駅(地価相場 77,600円/㎡)築山駅(地価相場 78,300円/㎡)高田市駅(地価相場 76,000円/㎡)松塚駅(地価相場 78,700円/㎡)ＪＲ五位堂駅(地価相場 84,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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