奈良県橿原市曲川町１丁目７８９番２０(松塚駅・畝傍御陵前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,300円

2017年01月01日に行った奈良県橿原市曲川町１丁目７８９番２０(奈良県橿原市曲川町１−２０−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,300円/㎡としました。

奈良県橿原市曲川町１丁目７８９番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県橿原市曲川町１丁目７８９番２０
住居表示曲川町１−２０−１９
価格64,300円/㎡
交通施設、距離真菅、1,200m
地積247㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田佳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田佳宏
価格64,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因中心市街地からやや離れた、古くに開発された市街化調整区域内の住宅地域であり、選好性は低く、地価はやや下落傾向で推移した。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。景気は回復傾向にあるものの需要はまだ弱含みであり、地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね橿原市の中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、橿原市の居住者を中心とし、近隣市町からの転入は少ない。当該地域は、橿原市の市街地からやや離れた市街化調整区域内の住宅地域で選好性は低く、土地の需給動向はまだ弱含みである。市場での中心となる価格帯は、中古住宅で1．5千万∼2千万円前後、新築戸建住宅で、3千万円程度である。
一般的要因人口は横ばい傾向で、高齢化率は県内で相対的に低い。不動産市況は底打ち感があるものの、物件の選別化により住宅需要の二極化が顕著である。

藤井敬裕氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井敬裕
価格64,300円/㎡
個別的要因北道路で日照・通風等居住の快適性は、良好とは言えないが、選好性・競争力等に特段の変動はない。
地域要因市街化調整区域内の古くからの住宅地域である。需要は弱含みであり、地価水準は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、市街化調整区域内の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず、当面現状のままで推移するものと推定する。
市場の特性同一需給圏は橿原市及び周辺市町を走行する近鉄大阪線、近鉄南大阪線、JR桜井線の各駅を核として形成された中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。近隣地域は、地縁による結びつきが強い地域性のため需要者の中心は、橿原市の居住者が中心である。こうした限定的な市場が形成されているため地価水準は長期間弱含みで推移している。需要の中心価格帯は土地値で1600万円前後と考えられる。新築戸建住宅の総額は3000万円までが中心である。
一般的要因人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向にあるが県下では比較的緩やかに推移。地価水準は地域間で区々であり二極化が顕著になりつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5133943
北緯 135度7689837

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

奈良県橿原市醍醐町字上筋具２５２番ほか４筆奈良県橿原市新賀町字中飛２８５番５２及び２８５番６１奈良県橿原市曾我町字水畔８９８番８奈良県橿原市葛本町字カケ添３７８番２奈良県橿原市中曽司町字丁角１９４番１２奈良県橿原市石川町字風呂ノ谷４５０番１０奈良県橿原市曲川町字露端５４２番１６奈良県橿原市曽我町字天見田７３２番２１奈良県橿原市白橿町４丁目１３０８番２奈良県橿原市中曽司町字庄ノ坪２６９番３０奈良県橿原市曲川町４丁目１６２番１

参考：近隣駅の地価相場

松塚駅(地価相場 78,700円/㎡)畝傍御陵前駅(地価相場 75,000円/㎡)畝傍駅(地価相場 79,800円/㎡)耳成駅(地価相場 69,200円/㎡)橿原神宮前駅(地価相場 87,950円/㎡)大和八木駅(地価相場 80,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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