奈良県橿原市中曽司町１９４番１５(真菅駅・松塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


101,000円

2016年01月01日に行った奈良県橿原市中曽司町１９４番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。

奈良県橿原市中曽司町１９４番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番奈良県橿原市中曽司町１９４番１５
住居表示 
価格101,000円/㎡
交通施設、距離真菅、140m
地積152㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東8.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木敦氏による調査レポート

不動産鑑定士青木敦
価格101,000円/㎡
個別的要因標準地背後の開発により、背面道は背後地に取り込まれた。ただし価格的に影響はない。
地域要因商業の中心は幹線道路沿いの路線商業地域へ移行しつつあり、景気の不透明感と相俟って、当該地域の不動産取引は低調である。
市場の特性同一需給圏は、近鉄大阪線及び同橿原線を始めとする橿原市及び隣接市内における駅近の商店街を中心に、幹線道路沿いの商業地域を含む圏域である。対象標準地は中和幹線近くで、街路の連続性も良好である。店舗及び事務所兼共同住宅を標準とする商業地域である。需要者は地元の個人事業者であるが、現在のところ、土地に対する需要はやや低い。周辺の取引から土地価格は、画地規模180㎡で1，800万円前後を呈しているものと思われる。
一般的要因全般的に個人消費が低迷し、市内経済は依然として足踏み状態にある。住宅着工も全般的に低調で、不動産市場もやや弱含みの状態にある。

小野匡弘氏による調査レポート

不動産鑑定士小野匡弘
価格101,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 地域要因に特段の変化は認められないが、昨今の景気回復基調から、当地域の地価は下げ止まり傾向にあると考える。
地域要因の将来予測小売店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も現況を維持するものと予測する。特段の価格変動要因は見られないが、駅前という立地により、価格水準は横這い傾向を継続しているものと考える。
市場の特性同一需給圏は橿原市、大和郡山市、天理市等の各市内の近鉄大阪線、JR桜井線、近鉄橿原線、近鉄吉野線等の沿線の駅前商業地域が圏域である。需要者の中心は従来より圏内に地縁性を持つ個人事業者等。商圏が限定的な駅前商業地の需要は弱含みで、従来、地価も弱含みであったが、昨今の景気回復傾向や駅前という稀少性から横這いにあるものと判断される。近隣地域内に売買は殆ど見られないが、土地は㎡当たり10万円前後で取引されるものと予想する。
一般的要因 景気は回復基調にあるものの、一部の大企業等を除き、一服感があり、国内の個人消費も弱含みで、不動産市場に特段の動きは見られない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度520385
北緯 135度7715862

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県橿原市曾我町字水畔８９８番８奈良県橿原市八木町１丁目５０１番１２奈良県橿原市葛本町字カケ添３７８番２奈良県橿原市城殿町字カナイケ２６６番４奈良県橿原市和田町字丸山１２２番２６奈良県橿原市石川町字風呂ノ谷４５０番１０奈良県橿原市土橋町字コヤケ坪１４６番１２奈良県橿原市曽我町字天見田７３２番２１奈良県橿原市白橿町４丁目１３０８番２奈良県橿原市中曽司町字庄ノ坪２６９番３０

参考：近隣駅の地価相場

真菅駅(地価相場 81,900円/㎡)松塚駅(地価相場 78,700円/㎡)金橋駅(地価相場 77,750円/㎡)大和八木駅(地価相場 80,650円/㎡)新ノ口駅(地価相場 80,550円/㎡)高田駅(地価相場 77,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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