奈良県橿原市土橋町１４６番１２(真菅駅・橿原神宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


80,500円

2017年01月01日に行った奈良県橿原市土橋町１４６番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,500円/㎡としました。

奈良県橿原市土橋町１４６番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県橿原市土橋町１４６番１２
住居表示 
価格80,500円/㎡
交通施設、距離真菅、800m
地積118㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野匡弘氏による調査レポート

不動産鑑定士小野匡弘
価格80,600円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は、横這い傾向にあると考える。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面現状を維持するものと予測する。中和幹線周辺の住宅地の需要は堅調であるが、小規模画地が中心の当地域の住宅地の地価は、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線「真菅」駅を中心とする周辺の住宅地域。需要者は同一需給圏を中心とした居住者が多い。近隣地域は徒歩圏内の住宅地という利点で需要が安定しており、中和幹線沿線の熟成等の影響を受け、小規模画地の住宅地の地価は、若干の下落から横這い傾向に移行したものと判断される。土地は900万円前後、中古戸建住宅は1，500万円∼2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因 景気は持ち直し傾向にあるが、可処分所得の減少等から個人消費は依然として低調に推移しているものと考える。

青木敦氏による調査レポート

不動産鑑定士青木敦
価格80,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の特段の変化は認められないが、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、小規模一般住宅が多い中和幹線背後の住宅地域であり、特に地域要因に変化はなく、現状のまま推移すると予測する。なお当該地域の地価は全般的に横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、同橿原線沿線で橿原市を中心に隣接市域の住宅地域。主な需要者は橿原市を中心とする地縁性を有する個人で、圏外からの転入は少ない。当市内ではミニ開発を中心とする戸建開発が比較的多く、需要は根強い。土地は120㎡が標準的で、1，000万円∼1，500万円の取引が多い。新築の戸建住宅は2，500万円∼3，000万円の価格が中心となっている。
一般的要因全般的に個人消費が低迷し、市内経済は依然として足踏み状態にある。住宅着工も4月以降低調で、不動産市場もやや弱含みの状態にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5247372
北緯 135度7736555

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

真菅駅(地価相場 81,900円/㎡)橿原神宮前駅(地価相場 87,950円/㎡)松塚駅(地価相場 78,700円/㎡)岡寺駅(地価相場 67,250円/㎡)畝傍御陵前駅(地価相場 75,000円/㎡)金橋駅(地価相場 77,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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