奈良県橿原市大久保町４２８番(畝傍御陵前駅・橿原神宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


91,400円

2016年01月01日に行った奈良県橿原市大久保町４２８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,400円/㎡としました。

奈良県橿原市大久保町４２８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番奈良県橿原市大久保町４２８番
住居表示 
価格91,400円/㎡
交通施設、距離畝傍御陵前、230m
地積374㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、住宅等が混在する駅前の商業地域
前面道路の状況南15.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木敦氏による調査レポート

不動産鑑定士青木敦
価格91,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因橿原市内において相対的に衰退傾向にある商業地域であることから、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測路線沿いの商業地域であるが、純粋な店舗用地の需要が減退しつつあり、店舗兼住宅地域に移行しつつある。このため、地価水準は横ばいもしくは、やや下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、近鉄橿原線、同南大阪線の各駅周辺の商業地域で橿原市及び周辺市の幹線、準幹線道路沿いを含む。需要の中心は、地縁性を有する地元個人事業者であり、大規模な沿道サービス型施設は少ないことから、圏外からの転入は低い。当地域における店舗需要は弱含みであり、商業地域としては衰退傾向にある。かかる中にあって、店舗等の事業用不動産の取引は低調で、画地規模もさまざまなため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因全般的に個人消費が低迷し、市内経済は依然として足踏み状態にある。住宅着工も低調で、不動産市場もやや弱含みの状態にある。

田畑惣臣氏による調査レポート

不動産鑑定士田畑惣臣
価格91,500円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との競争力、価格動向に係る個別的に影響を与える要因の変動等は特に認められない。
地域要因競争関係にある大規模店舗の進出及び一般的要因の影響も一段落し、需給動向は落ち着きを見せ始めるも、未だ予断は許されない状態である。
地域要因の将来予測県道沿いの商業地域である。今後も大きな地域要因の変化は予想されず、環境は現状維持で価格は概ね横ばいで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、奈良県北中部を中心とした国道、県道等の道路沿いの路線商業地域を主とする圏域及びその周辺地域である。需要者の中心は地縁性を有する法人事業者等である。未だ、先行きに関しては不透明な部分も多いが、近年、一般的要因の変化を受け当該地域の需給動向も改善しつつある。需要の中心となる価格帯を見出すことは困難であるが概ね9万∼10万円／㎡程度が中心である。
一般的要因橿原市の人口は概ね横ばいである。二極化もすすみ予断は許されないが、全体的に需給動向に安定や好転の兆しも認められる。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4935802
北緯 135度7914542

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

畝傍御陵前駅(地価相場 75,000円/㎡)橿原神宮前駅(地価相場 87,950円/㎡)橿原神宮西口駅(地価相場 74,100円/㎡)畝傍駅(地価相場 79,800円/㎡)岡寺駅(地価相場 67,250円/㎡)大和八木駅(地価相場 80,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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