奈良県橿原市地黄町２９０番３４(大和八木駅・真菅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


101,000円

2017年01月01日に行った奈良県橿原市地黄町２９０番３４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。

奈良県橿原市地黄町２９０番３４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県橿原市地黄町２９０番３４
住居表示 
価格101,000円/㎡
交通施設、距離大和八木、750m
地積124㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三和浩氏による調査レポート

不動産鑑定士三和浩
価格101,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路の幅員がやや狭いものの、大和八木駅から徒歩圏の利便性に優れた住宅地域で、街区も整然としていることから、地価の上昇幅が拡大している。
地域要因の将来予測中小規模の一般住宅が建ち並ぶ利便性に優れた住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄橿原線及び大阪線「大和八木」駅周辺に形成される徒歩圏の住宅地域を中心とする圏域である。主たる需要者としては、奈良県下及び大阪・京都等の都心部へ通勤するサラリーマン世帯が想定される。利便性に優れる「大和八木」駅周辺の地域については、住宅需要が旺盛であり、需給関係は逼迫している。土地は130㎡程度で1300万円前後、新築の戸建物件は2000万円台後半∼3000万円台前半が取引の中心である。
一般的要因大和八木駅及び橿原神宮前駅から徒歩圏に存する住宅地の需要は安定しているものの、他の地域に対する需要は弱含みで、地価の二極化が進んでいる。

内田佳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田佳宏
価格101,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因都心への利便性が優るため、住宅地として選好性が比較的高く、需要が強くなっており地価はやや上昇している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。景気は回復傾向にあり、利便性が良好で需要は概ね堅調であるため、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね橿原市とその隣接市町の中規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の一次取得者が主体である。当該地域は、主要ターミナル駅の大和八木から徒歩圏にあり、都心への通勤等の利便性から需要は根強く、土地の需給動向は比較的安定的である。市場での中心となる価格帯は、土地120㎡∼150㎡で1千万∼1．5千万円前後、新築住宅で3千万∼3．5千万円程度である。
一般的要因人口は横ばい傾向で、高齢化率は県内で相対的に低い。不動産市況は底打ち感があるものの、物件の選別化により住宅需要の二極化が顕著である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5170773
北緯 135度788918

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県橿原市八木町１丁目５２５番２９奈良県橿原市土橋町字五反田２１１番奈良県橿原市小綱町３７１番９奈良県橿原市新口町７３番２５奈良県橿原市内膳町３丁目１０４番１３奈良県橿原市八木町３丁目８５番１１奈良県橿原市八木町１丁目５２５番１８奈良県橿原市内膳町１丁目１７８番８奈良県橿原市内膳町５丁目１４０番１外奈良県橿原市新賀町字角田１５７番２

参考：近隣駅の地価相場

大和八木駅(地価相場 80,650円/㎡)真菅駅(地価相場 81,900円/㎡)畝傍駅(地価相場 79,800円/㎡)新ノ口駅(地価相場 80,550円/㎡)金橋駅(地価相場 77,750円/㎡)松塚駅(地価相場 78,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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