奈良県橿原市縄手町１２番１７(畝傍駅・畝傍御陵前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,400円

2017年01月01日に行った奈良県橿原市縄手町１２番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,400円/㎡としました。

奈良県橿原市縄手町１２番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県橿原市縄手町１２番１７
住居表示 
価格70,400円/㎡
交通施設、距離畝傍、800m
地積140㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田佳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田佳宏
価格70,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因接近条件・環境条件が相対的に劣る住宅地域であり、地価はやや下落傾向で推移した。
地域要因の将来予測一般住宅のほか駐車場及び未利用地も見られる住宅地域であるが、今後とも現状維持と予測する。景気は回復傾向にあり、需要はまだ弱含みであるが、地価水準はやや下落から横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね橿原市とその隣接市町村の中規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の一次取得者が主体である。当該地域は、橿原市の中心部からややはずれにあり、最寄り駅の運行本数も少ないため、選好性は低く、土地の需給動向はまだやや弱含みである。市場での中心となる価格帯は、土地150㎡程度で1千万円前後、新築住宅で3千万円前後である。
一般的要因人口は横ばい傾向で、高齢化率は県内で相対的に低い。不動産市況は底打ち感があるものの、物件の選別化により住宅需要の二極化が顕著である。

三和浩氏による調査レポート

不動産鑑定士三和浩
価格70,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因前面道路が市道に認定されたが、現況は以前と同様で、従来からやや選好性の低い地域であるため、地価の下落基調が継続している。
地域要因の将来予測一般住宅を中心に駐車場等が見られる駅徒歩圏の住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR桜井線や近鉄橿原線等の沿線に広がる住宅地域のうち、橿原市及び隣接市町を中心とした圏域である。需要者としては、当該圏域に地縁を有する地元居住者等が想定される。駅徒歩圏に位置する既成住宅地域であるが、周辺において駐車場や農地等の低未利用地が多く見られる等、住宅地域としての熟成の程度はやや低く、住宅需要も弱含みである。土地は150㎡程度で1000万円前後、新築の戸建物件は3000万円前後が取引の中心である。
一般的要因大和八木駅及び橿原神宮前駅から徒歩圏に存する住宅地の需要は安定しているものの、他の地域に対する需要は弱含みで、地価の二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度505479
北緯 135度7985865

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

畝傍駅(地価相場 79,800円/㎡)畝傍御陵前駅(地価相場 75,000円/㎡)大和八木駅(地価相場 80,650円/㎡)耳成駅(地価相場 69,200円/㎡)橿原神宮前駅(地価相場 87,950円/㎡)新ノ口駅(地価相場 80,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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