地域要因

白山地区の閑静な住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力に変動はない。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。景気は回復しており地価の上昇傾向は続いている。

価格決定の理由

近隣地域に賃貸マンション等も見られ、地域性を反映した賃貸事例に基づく収益価格が試算されたが、収益性を十分に反映できずに低位に試算されることが多い。近隣地域内では持家需要として売買されるケースが多いので、取引の実態を反映した同一需給圏内の取引事例による比準価格を標準に、賃貸を想定した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都内有数の繊維問屋街で、駅からも近く需要は堅調に推移している。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

日暮里中央通り沿いの商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する地域は、店舗事務所ビル等の収益物件のほか、自用の店舗併用住宅等も混在した商業地域であるため、規範性の高い事例を中心に試算され、取引市場における実勢を反映した比準価格に、収益性に着目して求めた収益価格を関連付け、単価と総額との関連に留意し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は区内南部に位置し、一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、事業用地としての取引は少なく、自用目的での取引が中心である。賃貸マンション等の収益物件も見受けられるが、市場性を反映した比準価格に比して収益価格の規範性は劣ると思料する。したがって比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からブランド力のある生活利便性、快適性が良好な成熟した住宅地域であり、住環境に優位性を持っており地価は上昇傾向が持続している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い地域であるが、戸建住宅用地の細分化が進む傾向にある中でもブランド力は維持されており、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は閑静な戸建住宅地域にあり、標準地規模の収益目的取引は相対的に少なく、自己使用としての取引が多く、収益性よりも居住の快適性、生活・交通利便性等が重視される地域で、収益性を重視した取引が中心の地域ではない。以上より上野桜木エリアの事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性良好な混在住宅地域で用途の多様性を有する。地域要因に目立った変動はない。

地域要因の将来予測

住宅、事務所、作業所等が混在する地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は容積率400％で住宅のほか、事務所や作業所等も混在するものの、地域内の土地利用は自己使用目的が中心である。また、比準価格は類似性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性は高い。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前再開発の工事が完了した。急激な地域要因の変化はみられないものの、環境の変化に対する期待感は高まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は都道沿いに店舗、中高層マンションが混在する商業地域で用途の多様性を有する。これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格と、賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地で特に地域要因に変動はないが、一般的要因の影響により、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパート等も見受けられるが、自用の一般住宅としての利用を前提とした取引が中心の地域である。以上により、収益性の価格形成に対する影響がやや希薄な地域であるため、取引の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、単価と総額との関連、地域の動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性、住環境とも比較的良好な住宅地であり、需要は比較的堅調で価格はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とする住宅地域であり、格別の変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。昨今の住宅需要を反映し地価はやや上昇傾向となっている。

価格決定の理由

対象標準地周辺は戸建住宅を中心とする利便性のいい住宅地域である。比準価格は周辺類似地域の取引事例を中心に試算した価格で、実証的で市場性を反映した価格である。収益価格は対象標準地にアパートの建築を想定し求めた価格で収益性を表しているが、対象標準地は収益性より居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、より信頼性の比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、マンション需要が旺盛な地域であることから、今後は住宅用途として、より高度利用が進むものと予測される。

価格決定の理由

中層マンションを中心に一般住宅も見られる地域であり、標準地と要因比較可能な多数の信頼性を有する取引事例を収集しえた。また、マンション開発業者による投資採算性を反映した開発法による価格も適切に算定しえた。市場需要者の属性を考慮すると、開発法による価格の相対的規範性は高いと判断される。よって、本件では開発法による価格を重視しつつ比準価格を関連づけ、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西片地区の閑静な住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力は高い。

地域要因の将来予測

中規模以上の住宅が多い環境良好で閑静な住宅地域である。今後も土地の細分化はあまり進まず、現状の敷地規模のまま居住環境を維持しつつ推移すると予測される。需要は強く、地価水準は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域に賃貸マンション等も見られ、地域性を反映した賃貸事例に基づく収益価格が試算されたが、収益性を十分に反映できずに低位に試算されることが多い。近隣地域内では持家需要として売買されるケースが多いので、取引の実態を反映した同一需給圏内の取引事例による比準価格を標準に、賃貸を想定した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

文京区に近接する分譲マンション適地としてその地域要因に特段の変動は見られないが、当地域のマンション需要は継続して高まっている。

地域要因の将来予測

分譲マンション等の共同住宅地域としてその利用状況に特段の変化は見られず、当面はマンションの需給動向について安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

最有効使用を高層共同住宅地と判定した上で、比準価格及び開発法による価格を試算した。比準価格は取引市場の実態を反映するため規範性を有するマンション適地等の取引事例をもとに求めており信頼性は高い。開発法による価格は分譲マンション開発業者の投資採算性に基づき求めたもので実証性は高いが、需要者を限定している分、説得力に若干差が生じている。よって、比準価格をやや重視し、開発法による価格を関連づけ、端数処理して鑑定評価額を決定した。

地域要因

小工場、一般住宅等が混在する既成住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

小工場、一般住宅等が混在する既成住宅地域であり、最寄り駅への接近性が比較的良好であることから、居住用宅地としての需要が旺盛な地域であり、今後は住宅地域としての熟成度が高まるものと予測される。

価格決定の理由

小工場、一般住宅等が混在する既成住宅地域であり、標準地と要因比較可能な多数の信頼性を有する取引事例及び賃貸事例を収集しえた。周辺類似地域等においては、共同住宅等の収益物件も見られるが、画地の細分化による建売住宅も見受けられ、不動産売買市場においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はみられない。

地域要因の将来予測

地域は小売店舗、マンション等が混在する近隣商業地域であり、地域に与える変動要因は特にないので、今後も同様な地域的特性をもって推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は店舗付住宅のほか賃貸マンションもみられることから、需要者は市場性のみならず、収益性に着目して取引するものと考えられる。本件では、市場の実勢を反映している比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地からの検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

文京区内屈指の優良住宅地域として熟成度が高く底堅い需要に支えられており、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は邸宅地であり、地域の名声や居住の快適性を選択の主標とする。取引事例は、本駒込六丁目をはじめとする区内邸宅地のものであり、結果、比準価格は市場性を反映した実証的な価格として求められた。収益価格は、容積率150％と収益性が低い特性を反映して比準価格より低位となった。よって、実証的な比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格と秤量比較して得た価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内より収集した取引事例により取引事例比較法を適用して得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価格である。近隣地域には小規模な共同住宅も見受けられるが、基準容積率も低く収益性を選択の主標とするものとは認めがたい。よって、本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断し、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響はみられない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

低層の戸建宅地が主体の地域で、共同住宅も多くみられる。交通が便利であり、駅徒歩圏内であることから賃貸市場としての熟成度は比較的高い。しかし現在の市況では小規模な画地では戸建住宅等自用での需要が中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を比較考量し、単価と総額の関連の適否及び代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

南千住駅を最寄り駅とする中低層住宅地域で交通接近条件がやや劣るが、需要回復の動きが認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、近隣地域は交通接近条件が劣るために賃貸条件等の想定に流動的な面を有するので、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は、多数の取引事例を収集し、信頼性の高い事例を選択して適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。したがって、市場性を反映し、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

台東区内の一般住宅地域として熟成しているが、古い住宅敷地が建売住宅等により細分化されるケースも見受けられる。

地域要因の将来予測

現状の通り、低層の一般住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の小規模一般住宅及び共同住宅が混在する住宅地域である。個人需要者による自用目的での取引のほか、個人富裕層等による収益目的の共同住宅の取引も見受けられることから、鑑定評価額の決定に当たっては、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、低層共同住宅を想定し収益性を反映した収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小石川ブランドを代表する閑静な住宅地域である。個人需要者を中心に安定的な需要が見込まれ、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

春日・後楽園駅前地区の再開発事業も進捗しており、住環境が良好な地域として今後も熟成度を増していくものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格はいずれも適切に求められ、また各試算価格の前提となる資料の信頼性も高いと判断されるが、近隣地域は閑静な住宅地であり、需要者は収益性よりも居住の快適性をより重視する傾向にあることから、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。